◎李宇嘉

樓市于7月回調(diào)在情理之中。從去年的“9·30”新政公布到現(xiàn)在，樓市已經(jīng)“火”了三個(gè)季度。進(jìn)入7月份以后，由于政策處于“空窗期”，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲抑制了需求，股市震蕩中回調(diào)后財(cái)富效應(yīng)減退，前期成交量“井噴”式上升也有回調(diào)訴求，7、8月份又是樓市的傳統(tǒng)淡季，因此7月份樓市開始回調(diào)了。

從CRIC監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，7月份59個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅共成交2899萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑13%。其中，一線城市成交428萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌10%;二線代表城市成交1920萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌12%;三、四線代表城市成交跌幅最大，環(huán)比降幅達(dá)到18%。

成交量明顯回調(diào)后，房?jī)r(jià)和漲幅也開始下調(diào)。7月份，盡管百城房?jī)r(jià)連漲3個(gè)月，但漲幅全面收窄。與6月相比，7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市減少7個(gè)，漲幅在1%以上的城市減少2個(gè)，而7月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市增加7個(gè)，跌幅在1%以上的城市較上月增加5個(gè)。

一線城市樓市在7月也出現(xiàn)了回調(diào)，突出表現(xiàn)就是成交量明顯下滑。除北京因近期“通州副中心”效應(yīng)帶動(dòng)樓市火爆，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)7月成交量環(huán)比上漲33%以外，上海、廣州和深圳7月成交量環(huán)比分別下滑33%、19%和9%。

值得注意的是，一線城市成交量回調(diào)，很大程度上是前期房?jī)r(jià)暴漲對(duì)于需求的透支和抑制。

7月深圳樓市回調(diào)最為明顯，在前期房?jī)r(jià)漲幅過快、需求透支和銀行緊縮房貸的沖擊下，深圳新房和二手住房成交套數(shù)分別下降14.4%和11%，而新房去化率也從4、5月份的90%以上下降到不足80%。

深圳房?jī)r(jià)也開始調(diào)整，盡管從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，新房均價(jià)環(huán)比仍舊上漲10%，但這很大程度上是網(wǎng)簽滯后的結(jié)果。最有代表性的是二手住房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯，7月份以來(lái)，深圳中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)四周下降，一半以上片區(qū)二手住房報(bào)價(jià)開始下調(diào)，特別是寶安北區(qū)、南山北區(qū)等前期上漲過快的片區(qū)。

但是一線城市樓市的“熱度”短期內(nèi)難以消散。深圳、北京和上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)入漲幅前十位，其中深圳以環(huán)比上漲9.73%、同比上漲25.24%，連續(xù)7個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，上海以同比上漲5.56%，連續(xù)三個(gè)月位列同比漲幅的第二位。

7月份土地市場(chǎng)整體疲軟，但結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)加劇，首先表現(xiàn)在成交下滑和樓面價(jià)回升的分化。受庫(kù)存高壓的影響，今年以來(lái)，開發(fā)商整體疲于去庫(kù)存，拿地積極性不足。

上半年，300個(gè)城市土地成交面積同環(huán)比連續(xù)下滑。但是受一線城市溢價(jià)率居高不下、二線城市樓面價(jià)開始回升的影響，7月300個(gè)城市土地成交樓面價(jià)同比上升了30%。

同時(shí)，盡管土地市場(chǎng)整體疲軟，但龍頭開發(fā)商“加倉(cāng)”的趨勢(shì)明顯。受國(guó)家一系列政策扶持，特別是7月份以來(lái)，多渠道融資對(duì)房企全面開閘，而“托底經(jīng)濟(jì)”對(duì)于樓市將繼續(xù)依賴，再加上市場(chǎng)弱勢(shì)下有利于龍頭房企做大做強(qiáng)，7月份龍頭房企一改上半年謹(jǐn)慎的態(tài)度，頻頻拿地或收購(gòu)。

值得注意的是，龍頭房企拿地更偏向于一線城市。上半年，20家典型房企中有13家在一線城市拿地，合計(jì)拿地金額951億元，占全國(guó)拿地總額的53.7%，而土地市場(chǎng)總價(jià)和樓面價(jià)的前九位均為一線城市。

7月樓市另一個(gè)重要的內(nèi)容就是區(qū)域間的分化出現(xiàn)了新變化，除了傳統(tǒng)的一線城市繼續(xù)被看好以外，浙江樓市在民間資金積淀沉厚、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的帶動(dòng)下開始全面回升。

其中，杭州房?jī)r(jià)連續(xù)上漲3個(gè)月，成交量連續(xù)4個(gè)月過萬(wàn)套，庫(kù)存回到15萬(wàn)套下方，創(chuàng)今年庫(kù)存的最低水平。而房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)溫州，上半年商品房銷售同比增長(zhǎng)了24%、庫(kù)存下降29%。

但同時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的東北，今年以來(lái)樓市供應(yīng)過剩、房?jī)r(jià)下跌的局面難以改觀，背后的原因在于重化工產(chǎn)業(yè)占主體、產(chǎn)業(yè)落后且升級(jí)緩慢、收入水平低、人口老齡化且大量流失。

類似這種區(qū)域間的分化，未來(lái)或?qū)⒊蔀槌B(tài)。展望三、四季度，即便樓市政策“空窗”，但貨幣政策寬松依舊、去庫(kù)存主題不改，“穩(wěn)增長(zhǎng)”對(duì)樓市依賴還存在，全國(guó)樓市將繼續(xù)弱勢(shì)企穩(wěn)并回升。但由于一線城市前期房?jī)r(jià)過度上漲、需求過度透支，成交量會(huì)明顯下滑，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)