海淀區(qū)法院 佟冰

張某為了孩子上小學(xué)，與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，就購(gòu)房?jī)r(jià)格、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)間等達(dá)成一致，并口頭約定劉某在約定的期限內(nèi)將戶(hù)口遷出，否則應(yīng)向張某支付違約金。但是，雙方在遷出戶(hù)口的期限及違約金數(shù)額等空白處都沒(méi)有填寫(xiě)任何內(nèi)容。簽約后張某依約向劉某交納了首付款。后張某發(fā)現(xiàn)該房屋的原產(chǎn)權(quán)人湯某在將房屋出售給劉某后一直未將戶(hù)口遷出。張某遂以湯某戶(hù)口的存在導(dǎo)致其不能順利遷戶(hù)、直接影響其孩子順利入學(xué)、致使其為孩子上學(xué)落戶(hù)的合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由訴請(qǐng)解除合同、退還已付錢(qián)款。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，由于張某沒(méi)有將孩子上學(xué)等內(nèi)容載入房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其所稱(chēng)購(gòu)房目的不等同于房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的，故其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，最終駁回了張某的全部訴訟請(qǐng)求。

以案釋法

購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)有明確的“擇校”動(dòng)機(jī)，交易價(jià)格也明顯高于同地段房齡、結(jié)構(gòu)近似的其他商品房?jī)r(jià)格，但除非在合同中有明確約定，否則，購(gòu)房動(dòng)機(jī)不能當(dāng)然地等同于合同目的。換言之，如果在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定售房人負(fù)有限期遷戶(hù)的義務(wù)，但沒(méi)有明確約定“如售房人未能將房屋內(nèi)全部原有戶(hù)籍遷出的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同”，即使售房人未能在約定期限內(nèi)遷戶(hù)，購(gòu)房人也僅能依據(jù)合同約定向售房人主張違約賠償，而以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由訴請(qǐng)解除合同的要求將無(wú)法獲得支持。

如上所述，遇有售房人未能在約定期限內(nèi)遷出戶(hù)口的，購(gòu)房人可以根據(jù)合同約定主張售房人承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同。那么，其能否訴請(qǐng)法院判令售房人限期遷戶(hù)呢?根據(jù)我國(guó)戶(hù)口登記條例第3條第1款規(guī)定，戶(hù)口登記工作由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管。也就是說(shuō)，戶(hù)口的申報(bào)、遷出(遷入)等系公安機(jī)關(guān)的戶(hù)籍管理職權(quán)范圍。由于司法權(quán)不能逾越或代替行政權(quán)，因此，購(gòu)房人要求售房人限期遷戶(hù)的訴請(qǐng)無(wú)法獲得支持。