王婷婷/文

2015年，可以說是成都的“商業(yè)綜合體年”，最引人注目的莫過于上半年開業(yè)的國際金融中心和太古里。這些城市綜合體在推動商圈發(fā)展的同時，周圍商圈也受益匪淺。而據(jù)四川（樓盤）省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，成都2015年商業(yè)地產(chǎn)體量在1000萬平方米，城市綜合體年度總面積達2757萬平方米。

在此背景下，成都的商業(yè)地產(chǎn)，無論是購物中心、寫字樓、公寓、酒店、商鋪，還是其他專業(yè)產(chǎn)品，已經(jīng)歷了高供銷期，而兼容至少上述三項業(yè)態(tài)的“城市商業(yè)綜合體”正成為市場各方所關注的焦點。

那么，目前這類“城市商業(yè)綜合體”的發(fā)展又呈怎樣的特點？

　　商業(yè)地產(chǎn)有承載力

從城市和人群消費支撐程度來看，成都在1.5線城市、經(jīng)濟表現(xiàn)力第一城、財富第四城、商業(yè)地產(chǎn)第四城等各類標簽下，顯示出強大的商業(yè)承載力。

目前成都已引進約268家世界500強企業(yè)落戶，精英群體人數(shù)超過70萬。據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年，成都有32萬戶家庭躋身全國高凈值家庭的行列，兩年增加了6萬戶，高凈值家庭占比遠高于4%。

從成都的城市經(jīng)濟發(fā)展角度來看。《四川日報》的報道顯示：2015年，成都預計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10800億元左右，增長8%左右。2015年，成都預計全年固定資產(chǎn)投資7006億元，增長5.8%；一般公共預算收入1154.4億元，增長12.6%；社會消費品零售總額4900億元，增長10.5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別增長8.5%、10%。

成都2015年新簽約引進重大項目520個，實際到位內(nèi)資3540億元、實際利用外資75億美元，分別增長3.7%、5.6%；實施重大項目837個，完成投資2450億元；新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)260家，產(chǎn)值過百億工業(yè)企業(yè)增至10家，7家民營企業(yè)入選中國民營企業(yè)500強。

2016年，預期成都市地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%以上，固定資產(chǎn)投資總額7000億元以上，一般公共預算收入增長7%，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別增長7%、7.5%，萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗進一步降低。

由此來看，成都的城市競爭力、經(jīng)濟實力具有強大的商業(yè)承載力。

“城市越來越成熟，會催生更多精英群體和高凈值家庭，他們對商業(yè)綜合體的需求更高，這是高端城市綜合體的有利市場支撐。”仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊表示，成都的商業(yè)綜合體具有足夠的發(fā)展支撐力。

　　4大趨勢值得關注

在高承載力的支持下，成都的“城市商業(yè)綜合體”發(fā)展又有哪些特點？

記者了解到，成都的“城市商業(yè)綜合體”已呈現(xiàn)4大趨勢。

首先就2015年開業(yè)的大型商業(yè)綜合體、購物中心的招商而言，更注重生活化、互動性、體驗性的業(yè)態(tài)，并強調(diào)“首次進駐”概念。

例如，銀泰城體驗業(yè)態(tài)的占比達70%，其中生活配套的占比為24.83%，餐飲的占比為20.93%，快時尚和服裝的占比則大幅減少。而在入駐的快時尚和服裝中，有15%的品牌屬于首次進入成都市場。

再來看中糧大悅城的情況。其零售業(yè)態(tài)和非零售的占比分別為40%、60%，顛倒了傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)配置，并設置了西南地區(qū)唯一一家標準化無臺口的小劇場——八點空間。

龍湖金楠天街的“首店”概念則更為突出，引進的CGV韓國奢華影院、SPAO、LAP、MG、VEROMODA生活概念館、苗鄉(xiāng)樓等商家，要么是首次入駐西南地區(qū)，要么是在成都開的第一家店。

而就開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)來看，新開業(yè)的龍湖金楠天街的招商率為95%，開業(yè)當天人流量達30萬人次，日均客流量約為8萬人次，日均營業(yè)額約為400萬元；銀泰城招商率也達95%，開業(yè)當天客流約15萬人次，營業(yè)額超1200萬元；中糧大悅城、恒大華置廣場的招商率也分別達到85%和90%。

其次，在業(yè)態(tài)配置上，引入“跨境電商線下實體店”成為成都“城市商業(yè)綜合體”目前的新趨勢。

例如，新開業(yè)的萬科鉆石廣場就設置了雙流綜保區(qū)進口商品直銷中心，仁恒置地引進了四川首家跨境電商保稅直購店“易歐蓉”，奧克斯廣場則有天虹跨境電商體驗店。

“2016年，中央和地方都出臺了一些鼓勵‘互聯(lián)網(wǎng)+外貿(mào)’的政策，自貿(mào)區(qū)及綜合保稅區(qū)業(yè)務也迅速發(fā)展，隨著中等收入人群對進口商品需求的日漸增強，跨境電商實體店業(yè)務被很多開發(fā)商視為新增長點。”仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部高級董事謝凌如此表示。

再次，隨著成都公共交通的日趨完善，市民出行更為便捷，而口岸好的商業(yè)綜合體的發(fā)展更被看好。

對此，謝凌指出，隨著成都地鐵交通的完善和提升，鄰近地鐵的“城市商業(yè)綜合體”的人流量在增加，租金提升的趨勢也會逐漸顯現(xiàn)。當成都只有兩條地鐵線時，日均客流量在50萬人次，增加到3條后，客流量一躍至120萬人次，這是很驚人的增長，三條地鐵線直接連通的11個優(yōu)質商業(yè)綜合體也有望錄得更好的物業(yè)表現(xiàn)。

事實上，目前，成都的優(yōu)質零售物業(yè)還是集中在傳統(tǒng)的春鹽商圈，南部雖然有一些商圈崛起，但對知名品牌和國際大牌的吸引力遠不足以與一環(huán)核心商圈競爭。

“城南的幾大商圈內(nèi)也有分化，例如雙楠商圈是成熟的老商圈，很多零售商都愿意去，但沒有好項目，大悅城和金楠天街彌補了現(xiàn)有缺陷，運營狀況都不錯。但如果開發(fā)商盲目進入不成熟或高密度商圈，運營風險不小。”謝凌進一步指出。

除此之外，輕資產(chǎn)和資本化也是成都“城市商業(yè)綜合體”發(fā)展的一個趨勢。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人馬偉業(yè)指出，成都開發(fā)商和投資人相對較為保守，并未開展太多資本包裝嘗試，但大力推輕資產(chǎn)化的萬達等企業(yè)會給市場帶來觸動。

據(jù)了解，2015年，萬達在成都投資550億建萬達城，并布局10個萬達廣場，大部分以輕資產(chǎn)方式運營。

“嚴格來說，做商業(yè)地產(chǎn)就應該用‘輕資產(chǎn)’方式運行，實行準金融投資對成都商業(yè)地產(chǎn)來說很值得關注。”四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春表示。