這兩年首創(chuàng)在上海（樓盤）的品牌并未落地，市場對其關(guān)注度較低。再次拿地之后，首創(chuàng)將如何在“上海攤”上演一場掘金記？

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 寒冷的冬季，一線城市的土地拍賣卻總能讓人忘卻溫度。

1月27日下午，在溫度為7攝氏度的上海，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的一宗普通商品房用地的拍賣，持續(xù)50分鐘，歷經(jīng)46輪舉牌，最終由首創(chuàng)以5.35億元擊敗10家房企競得，該地塊樓板價約28530元/平方米，創(chuàng)下徐涇鎮(zhèn)地塊樓板價新高，溢價率則達(dá)61%。

這是首創(chuàng)進(jìn)入上海第四個年頭拿的第一宗地。進(jìn)入上海兩年多，首創(chuàng)已將上海置于與北京（樓盤）同等輕重的地位。不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩年首創(chuàng)在上海的品牌并未落地，市場對其關(guān)注度較低。

再次拿地之后，首創(chuàng)將如何在“上海攤”上演一場掘金記？

首創(chuàng)溢價滬上奪地

關(guān)于首創(chuàng)在1月27日拿下的這塊地，現(xiàn)場消息稱，這塊上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)A5沈海高速公路西側(cè)的A-2-4(1)地塊，共吸引了首創(chuàng)、東原、旭輝、遠(yuǎn)洋、新城、綠地、金地、碧桂園、正榮、大名城(600094,股吧)、K2等11家房企競拍。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱出讓公告顯示，這塊地東至A5沈海高速公路，南至規(guī)劃道路，西至A-2-2地塊，北至牛橋港。總出讓面積約1.70萬平方米，容積率1.1，起始價格3.32億元，起始樓板價約1.77萬元/平方米。

地塊的周邊，項目類型多以別墅為主，大華西郊別墅、南山雨果、虹橋正榮府多個項目就在其附近，據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)，目前這三個項目的售價分別為4.6萬元/平方米、3.5萬元/平方米和3.2萬元/平方米左右。

值得注意的是，該地塊預(yù)售合同中明確表明，地塊建筑限高24米，并且中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積55.0%。

也就是說，盡管有著1.1的低容積率，但地塊要求限制了其中小面積房源套數(shù)的比例。上海鏈家市場研究部分析師朱萍隨后表示，結(jié)合高度限制和中小戶型的限制，該地塊未來在操作層面上會遇到一定的難度，由于目前上海仍然嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，并且在短期內(nèi)松綁可能性不大的情況下，因此該地塊效仿此前龍湖滟瀾山出現(xiàn)一房兩證的情況不會出現(xiàn)，未來該地塊可能會建造以別墅和花園洋房相結(jié)合的產(chǎn)品。

此外，上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時還表示，徐涇整個區(qū)域的發(fā)展需要一定的時間，首創(chuàng)在這個時候拿地，相對來說未來成本會比較高，拿地風(fēng)險較大。“價格有點(diǎn)偏貴，開發(fā)商的盈利能力可能會有一定的問題，地塊雖然離大虹橋比較近，但大虹橋的發(fā)展速度較慢，后面市場的不確定性較大，而且目前是房地產(chǎn)市場最高的一個點(diǎn)，開發(fā)商在這個點(diǎn)拿地風(fēng)險較大”。

對于市場上各種看法，首創(chuàng)置業(yè)北京資本中心助理總經(jīng)理蔣松濤則在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時回應(yīng)稱，與這些市場分析不同，首創(chuàng)對自身、對地塊以及地塊的區(qū)域位置有著自己的看法，“北京四五環(huán)的地都拍到4、5萬的地價，北京的四五環(huán)也就相當(dāng)于上海的外環(huán)，基于核心一線城市的房價來說的話，只要作出是精品的住宅，這個價格還是有空間”。

不過，首創(chuàng)在上海的許多項目都為與其他房企進(jìn)行合作開發(fā)，與其有過合作的包括龍湖、旭輝、新城發(fā)展等，而該地塊，據(jù)蔣松濤透露，首創(chuàng)打算自己獨(dú)立操盤。

習(xí)慣了合作開發(fā)的首創(chuàng)，在還算剛起步的上海進(jìn)行獨(dú)立操盤，是否行得通？蔣松濤稱，該地塊規(guī)模較小，容易操盤，“賣到4、5萬風(fēng)險不大”。此外，其還稱將會利用該地塊做一個低密度的高端產(chǎn)品，打造出徐涇區(qū)域的精品住宅。

北京貝勒上海掘金

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，首創(chuàng)第一次進(jìn)入上海要追溯到2013年。彼年11月18日，首創(chuàng)以17.7億元競得上海松江區(qū)一商住用地，樓板價1.42萬元/平方米，溢價67%。

如今，首創(chuàng)進(jìn)入上海已有兩年，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2015年1月開始，首創(chuàng)官方網(wǎng)站公布的月度經(jīng)營報告中的簽約金額分布圖首次出現(xiàn)了“上海”字眼。其公布的2016年1月通訊顯示，截至2015年12月底，公司全年累計簽約金額約人民幣325.1億元，其中上海占13%，金額約為42億。

蔣松濤稱，首創(chuàng)已將上海擺到一個非常重要的戰(zhàn)略位置，2015年，首創(chuàng)在北京和上海兩大區(qū)域的投資占總投資的80%。說起上海團(tuán)隊，蔣松濤則是贊不絕口，“上海團(tuán)隊2015年在整個公司來說表現(xiàn)比較突出，比北京表現(xiàn)得更為突出，北京區(qū)域的目標(biāo)是350億，現(xiàn)在是實現(xiàn)325億，沒有完成目標(biāo)，而上海以及天津（樓盤）區(qū)域的表現(xiàn)把公司整個業(yè)績帶起來了”。

其還提到，首創(chuàng)2013年布局的項目2015年開始銷售，“整個利潤表現(xiàn)還是可以的”。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，首創(chuàng)2013年拿的松江地塊項目，即首創(chuàng)錦悅已在2014年12月26日首次開盤，而在2015年8月7日其還加推了花園洋房和小高層，目前均價為2.28萬元/平方米。

不過，關(guān)于這個項目的銷售情況，市場上并未有太多的消息。陸騎麟在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時也提到，目前首創(chuàng)的項目并沒有特別受到關(guān)注，“市場對其的關(guān)注度還不是太高”。

對此，蔣松濤則稱，首創(chuàng)已經(jīng)開始在打造上海的標(biāo)桿項目。“我們?nèi)ツ暝谏虾Ｆ經(jīng)瞿昧艘粔K地，是可以做成標(biāo)桿的地，那個項目位置比較好，通過那個項目我們希望整個品牌在上海能夠更靠前一些。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2015年6月，首創(chuàng)以總價34.54億元成功獲取上海楊浦平?jīng)龅貕K，該地塊位于上海市區(qū)核心地段，臨近地鐵4號線、12號線及大連（樓盤）路隧道，項目規(guī)劃總建筑面積11.3萬平方米，地上建筑面積8.1萬平方米，首創(chuàng)將該項目定位為高端首置首改住宅+準(zhǔn)甲級寫字樓，成為首創(chuàng)2015年在滬主要的操盤項目。

除要提高品牌認(rèn)知度外，首創(chuàng)還曾公開表示公司在上海的目標(biāo)是“挺進(jìn)上海市場TOP10”。首創(chuàng)置業(yè)上海公司總經(jīng)理李旭華就曾表示，要在上海市場保持穩(wěn)步的發(fā)展，實現(xiàn)目標(biāo)，還需要“拼命地拿地，把項目建好”。

不過，在一線城市拿地可沒那么簡單。蔣松濤表示，目前公司在上海拿地的策略為，一是于公開市場進(jìn)行拿地，二是與上海政府合作，做一級開發(fā)的嘗試。蔣松濤透露：“我們正在和上海市相關(guān)政府對嘗試一級開發(fā)進(jìn)行討論，可能會沿用北京的模式，目前已取得了一定的進(jìn)展，但還沒有最終形成合作。”

對于未來，蔣松濤則表示，會繼續(xù)加大對上海區(qū)域的投資，用股權(quán)合作的方式來開展項目仍是公司2016年的策略方向，項目方面則仍以住宅為主。不過，其還透露，首創(chuàng)也在關(guān)注上海較為核心地區(qū)的，尤其是地鐵上蓋的綜合物業(yè)，“有好的綜合物業(yè)項目會進(jìn)行投資，如果投資的話量不會小”，蔣松濤說。