信托業(yè)下行，兌付危機增多背景之下，處于臺風口的互聯(lián)網金融，火線擁抱房地產以做大營收規(guī)模。

東地產 伊玥

在信托行業(yè)走下坡路的當下，互聯(lián)網金融 攜手房地產迎來下個風口。

根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，2015年 12月發(fā)行的集合信托產品收益率降至8.34%， 與年初相比下降約1個百分點。2016年利率預 計仍將下調，信托產品的收益率也將進一步下 滑，兩年期集合信托產品收益水平預計會降到 7%－7.5%水平。

信托下滑明顯 現(xiàn)兌付危機

2015年信托行業(yè)遭遇了五年來首次資產環(huán) 比負增長。優(yōu)質標的稀缺下固收業(yè)務縮水、房 地產行業(yè)下行時代信托資金占比持續(xù)下降、通 道業(yè)務被券商基金子公司侵占等，昔日帶動信 托飛馳的馬車似乎都已疲憊不堪。

隨著已發(fā)行的房地產信托項目陸續(xù)到期， 加之市場低迷，自去年以來多只房地產項目出 現(xiàn)了兌付風險，如匯源6號房地產信托，由于 所投“石家莊（樓盤）卓達碧水馨園住宅項目”銷售進 度出現(xiàn)問題延期；長城財富9號大連（樓盤）金生山海 云天項目逾期；安徽中杭項目和黃氏控股路橋 建筑裝飾城二期最終以保本微利方式解決；受 佳兆業(yè)影響的愛建信托和中融信托兩款產品在 佳兆業(yè)債務重組后危機解除。

用益工作室報告認為，預計房地產信托風 險會在2015年后階段時有顯露：開發(fā)商不能 按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托 公司宣布提起清盤房地產信托項目，甚至還有 一些房地產信托計劃引入資產管理公司進行接 盤，“控風險、保兌付”成為焦點話題。

而2016年房地產信托的兌付風險，業(yè)內人 士表示，在去庫存壓力面前，預計仍會不時有 房地產信托風險暴露的個例發(fā)生。同時，提醒 投資者，不論青睞哪類信托產品，都需管理好 投資預期，正視"高收益零風險"的剛性兌付不 復存在的事實。

地產信托仍受青睞

一直以來，房地產信托都是信托資金投向 的中堅力量，但去年以來隨著地產市場的調整 和經濟轉型的陣痛，這一情況出現(xiàn)了轉變。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年各季度，資金信托投向房地產領域的占比均超 過10%，進入2015年以來，房地產領域投向資 金占比持續(xù)走低。2015年三季度信托行業(yè)數(shù)據(jù) 顯示，房地產資金信托余額12876億元，占比 僅8.96%。

業(yè)內分析人士認為，房地產投向資金信 托占比減少主要受以下三點因素影響：一是房 地產行業(yè)去庫存壓力大，行業(yè)新增投資規(guī)模走 低，由此產生的融資需求下降；二是低成本融 資渠道擴寬，資金雄厚的地產商可通過債券、 股票等方式獲得資金，通過信托融資的意愿下 降；三是此前暴露的諸多房地產風險項目和經 濟下行的預期讓信托公司對待房地產項目的態(tài) 度更為審慎。

與此同時，由于傳統(tǒng)的房地產等固收類信 托發(fā)行量下降，原來百度貼吧中偏多的銷售貼 慢慢變成了求購貼。諸多投資者表示，在股市 震蕩，P2P跑路，以及銀行理財利息一降再降 的情況下，對比起來，信托產品的性價比還算 不錯。

“給工商企業(yè)融資的產品我們對行業(yè)不 太了解，所以不敢投。如果是地產信托，還能 了解下所在城市經濟圈，地產商資金實力及聲 譽，抵押物是否充足，比較放心。”一位投資 者的百萬信托資金即將到期收回，但還沒能找到心儀的一線城市大地產商信托項目作為下一 輪投資計劃。

互聯(lián)網金融擁抱房地產

傳統(tǒng)的房地產行業(yè)，從營銷角度，經歷 了多次市場風雨歷練之后，更加成熟也更加理 性，行業(yè)從業(yè)者紛紛認可一點：行業(yè)的黃金時 代已經逐漸遠去，不管是郁亮的“下半場理 論”，還是大家認為“白銀時代”的開始，好 日子一去不復返了。在這種情況下，除了深度 挖掘房地產商品產品屬性本身，在項目產品、 物業(yè)服務上深耕之外，房地產的全流程服務也 不僅僅是銷售問題，是一個服務問題。

從售前，到售后，互聯(lián)網金融的介入， 給了一個行業(yè)深度的解決方式，對于開發(fā)商甲 方，有大規(guī)模資金解決方式和最終的銷售金融 解決方式，這樣的回歸是必然。以投資產品的 面貌出現(xiàn)，房產的互聯(lián)網金融給予普通大眾一 個更加穩(wěn)健的投資出路，除了股市和危險的 P2P。

此外，由于信托行業(yè)下坡路正在緩行中， 房地產企業(yè)越來越多的個性化的金融服務的需 求催生了互聯(lián)網金融平臺。大多數(shù)人認為P2P 是互聯(lián)網金融，截至2015年10月，P2P整個行 業(yè)的募集金額已經超過1200億，累計金額過萬 億，其實互聯(lián)網金融有更為廣泛的含義。

匯聯(lián)金融控股執(zhí)行董事兼COO郭馨儒表 示，中國房地產需要互聯(lián)網金融有兩個原因。 首先，整個房地產行業(yè)帶動周邊消費達到上萬 億，這中間住房支出占到了24%，巨大的市場 亟待真正的互聯(lián)網金融公司整合；其次，中國 房地產產業(yè)足夠長，在這個產業(yè)鏈中開發(fā)商、 中間商、社區(qū)物業(yè)、跨界商、購房人、社區(qū)居 民每個參與者的痛點都有不同，這些痛點都可 以用金融解決方案來解決。

百瑞博研站馬琳博士認為，信托公司可 以嘗試在慎重選擇交易對手、項目區(qū)位的前 提下，采用真正的股權投資或者“股權+債 權”的形式開展房地產信托業(yè)務。同時，通過 設立房地產并購基金或房地產信托投資基金 (REITs)整合優(yōu)化資源配置，以此拓展房地產 信托的深度和廣度，有望成為房地產信托業(yè)務 的升級版。