文/Patrol資本董事總經(jīng)理基思•布雷斯勞爾

本文翻譯、編輯/陳旸

來源自《清華金融評論》

中國和歐洲國家之間密切的高訪互動令中歐關(guān)系持續(xù)升溫，歐洲房地產(chǎn)行業(yè)也備受中國投資者的追棒。本文認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力，但投資者仍須關(guān)注經(jīng)濟(jì)和地緣政治等風(fēng)險(xiǎn)。

中國國家主席習(xí)近平2015年10月底訪問英國時(shí)受到了當(dāng)?shù)氐膹V泛關(guān)注，英國首相卡梅倫稱這次訪問開啟了中英關(guān)系的“黃金時(shí)代”。

在這次訪問中，中英兩國簽署了近400億英鎊（約合3900億元人民幣）的貿(mào)易和投資協(xié)議，其中最有爭議的無疑是中國在英國欣克利角核電項(xiàng)目中高達(dá)60億英鎊的投資。

習(xí)近平的訪英之旅和帶去的投資是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要里程碑。一般來說，當(dāng)一國的內(nèi)需增長放緩、生產(chǎn)成本上升時(shí)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家便會傾向于對外投資。從2013年起，亞洲首富李嘉誠陸續(xù)出售了總價(jià)值達(dá)人民幣200億元的北京（樓盤）、上海（樓盤）和廣州（樓盤）等地的商業(yè)地產(chǎn)，引發(fā)媒體猜測李嘉誠將從中國撤資而轉(zhuǎn)投歐洲。

2015年下半年以來，外界對中國經(jīng)濟(jì)增速放緩以及對全球經(jīng)濟(jì)影響的擔(dān)憂情緒升溫。中國制造業(yè)數(shù)據(jù)的疲弱、股市大跌、“8.11匯改”以來的人民幣貶值都加劇了擔(dān)憂情緒。受此影響，歐央行將歐元區(qū)2015年和2016年本地生產(chǎn)總值（GDP）的增速預(yù)期分別下調(diào)0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)至1.5%和1.7%。歐元區(qū)的通脹預(yù)期也有所下調(diào)，引發(fā)市場關(guān)于通縮的擔(dān)憂。為應(yīng)對通縮風(fēng)險(xiǎn)，歐央行主席德拉吉也暗示或?qū)⒀娱L1.2萬億歐元規(guī)模的量化寬松項(xiàng)目。

歐央行下調(diào)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增速的原因主要是擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)減速將影響歐元區(qū)特別是德國的出口。德國是歐元區(qū)重要出口國，主要向中國出口機(jī)械、豪華汽車等產(chǎn)品。

中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的陣痛

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對于中國經(jīng)濟(jì)放緩的嚴(yán)重性眾說不一。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為對此不必過分擔(dān)憂，原因是中國經(jīng)濟(jì)模式正由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動，在此過程中的經(jīng)濟(jì)增速下滑在意料之中。

芝加哥大學(xué)教授羅伯特•阿利伯（Robert Z.Aliber）指出，中國目前的情況和日本從20世紀(jì)80年代到20世紀(jì)90年代的情況很相似。他認(rèn)為，一國能依靠低人工成本優(yōu)勢從其他國家奪取市場份額，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展30～40年，此后便會失去這一優(yōu)勢。

中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，出口的繁榮吸引了數(shù)千萬農(nóng)民到城市打工，并帶來了房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲。

一些投資者質(zhì)疑中國樓市的增速。在大多數(shù)地區(qū)，房價(jià)收入比超過了20倍，而房租收入比則處于低位，這就導(dǎo)致大部分房產(chǎn)被空置。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)開展的一項(xiàng)全國性調(diào)查顯示，2013年，中國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套，城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22.4%。此外，國際貨幣基金組織（IMF）近期發(fā)布的一份報(bào)告也顯示，在不增加供應(yīng)的前提下，目前中國中小城市的房屋庫存足夠房地產(chǎn)商銷售3年。

這種情形可能會造成房價(jià)大幅下跌，家庭財(cái)富縮水，房地產(chǎn)商和樓市投資者融資難度增大。阿利伯教授指出，日本的房地產(chǎn)價(jià)格在20世紀(jì)90年代暴跌了75%，中國面臨的房價(jià)調(diào)整也同樣嚴(yán)重。

中國經(jīng)濟(jì)和歐洲樓市的關(guān)聯(lián)性

中國經(jīng)濟(jì)放緩將影響歐洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程，但這并不是歐洲面臨過的最大挑戰(zhàn)。希臘“退歐”危機(jī)差點(diǎn)讓歐元崩潰，緊接著又是西班牙和愛爾蘭，這兩個(gè)國家在全球金融危機(jī)爆發(fā)后因樓市泡沫破滅成為歐元區(qū)的最大受害者。在這些國家相繼實(shí)行財(cái)政緊縮政策后，市場流動性得到恢復(fù)，因而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。最新預(yù)測顯示，愛爾蘭2015年的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期為6%，西班牙為3.2%。

市場流動性的增加和經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將給歐洲帶來發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商高緯環(huán)球（Cushman & Wakefield）的數(shù)據(jù)顯示，歐洲的房地產(chǎn)投資在過去幾年中劇增，在截至2015年6月末的一年中歐洲商業(yè)地產(chǎn)的投資額達(dá)到2270億歐元，僅比2007年的峰值低3%。投資目的地主要是英國、德國等歐元區(qū)核心國，但投資者對周邊國家，例如西班牙、愛爾蘭、意大利的興趣也有所上升。高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)還顯示，來自歐洲以外的投資增長迅猛，其中來自美國、亞洲和中東地區(qū)的投資額就占到歐洲商業(yè)地產(chǎn)投資總額的32%。來自中國和其他亞洲國家的主權(quán)財(cái)富基金和機(jī)構(gòu)投資者在2014年7月—2015年6月期間共向歐洲的房地產(chǎn)市場投資了127億歐元，其中大部分投資流向英國。歐洲的住宅市場同樣受益。房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國買家貢獻(xiàn)了倫敦高端住宅市場交易額的9.4%。

基于亞洲國家對歐洲商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模，對亞洲經(jīng)濟(jì)前景的信心減弱必將給歐洲乃至全球經(jīng)濟(jì)帶來影響。

歐洲房產(chǎn)吸引中國投資者

一些人士認(rèn)為，中國股市的劇烈震蕩和房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性將促使中國投資者對投資海外房地產(chǎn)的興趣增強(qiáng)。2015年初，中國平安(601318,股吧)保險(xiǎn)集團(tuán)就提出要加大投資海外房地產(chǎn)市場。雖然中國經(jīng)濟(jì)增速放緩會影響中國基金機(jī)構(gòu)的壯大，但這些機(jī)構(gòu)仍握有大規(guī)模資金可用于投資。房地產(chǎn)咨詢公司萊坊發(fā)布的《環(huán)球城市報(bào)告》中估算，中國保險(xiǎn)業(yè)有2200億美元的賬面資金可用于投資海外房地產(chǎn)，這其中一大部分資金都將在未來幾年內(nèi)投向歐洲。

除此之外，中國還在推行一系列改革來降低對外投資的門檻。由人民幣貶值引發(fā)的避險(xiǎn)情緒也會導(dǎo)致針對非人民幣資產(chǎn)的投資上升。

歐央行實(shí)施的量化寬松政策也在持續(xù)吸引海外投資者，歐元前景仍然疲弱，使得以歐元計(jì)價(jià)的房產(chǎn)比以美元計(jì)價(jià)的房產(chǎn)更具價(jià)格上的吸引力。由于股市的不確定性，可以預(yù)期的是量化寬松中的一大部分資金將會轉(zhuǎn)化為歐洲房產(chǎn)貸款，這就為房地產(chǎn)市場提供了有力支撐。此外，量化寬松還意味著低利率，使房地產(chǎn)對投資者的吸引力增強(qiáng)。

隨著來自亞洲和美國的資本涌向歐洲房地產(chǎn)行業(yè)，歐洲核心和周邊市場的投資收益率都有所下降。萊坊的報(bào)告顯示，歐洲寫字樓的平均投資收益率已降至4.9%，創(chuàng)下2007年第三季度以來的新低。盡管如此，只要海外投資者仍抱有興趣，歐洲房產(chǎn)的收益率還是高于其他地區(qū)。在中國的北京、上海等重點(diǎn)城市，A級寫字樓的投資收益率也只有3%～4%。

此外，一些與歐洲競爭吸引投資的新興經(jīng)濟(jì)體正面臨困難。投資者在過去幾年中都看好巴西和俄羅斯的前景，而現(xiàn)在對這些國家的態(tài)度卻變得更為謹(jǐn)慎。至于美國，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)已從2008年的金融危機(jī)中大幅復(fù)蘇并適度增長，美元走強(qiáng)，使得以美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)對海外投資者而言變得更貴。另外，1980年出臺的《外國人投資房地產(chǎn)稅例》也限制了美國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外商投資。

投資歐洲房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提示

對于投資者而言，在投資歐洲房地產(chǎn)時(shí)仍然需要面對以下風(fēng)險(xiǎn)。

首先，中國的經(jīng)濟(jì)增速下滑可能比預(yù)期中的更嚴(yán)重。中國和其他新興市場的巨額債務(wù)是潛在風(fēng)險(xiǎn)。自從2008年金融危機(jī)以來，中國累積的國內(nèi)、政府和公司債務(wù)規(guī)模已達(dá)到GDP的200%。如果中國經(jīng)濟(jì)放緩超過預(yù)期，那么如何償還這些債務(wù)將成為問題。

其次，國際政治問題也會阻礙歐洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。任何影響流動性的事件都是潛在風(fēng)險(xiǎn)。敘利亞局勢、烏克蘭危機(jī)、恐怖主義都是影響歐洲穩(wěn)定的潛在威脅。

再次，歐洲內(nèi)部國家錯(cuò)綜復(fù)雜，各國的稅收制度都不相同，不能一概而論。

總體來說，盡管存在種種政治和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，歐洲房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資前景還是比較樂觀的。投資人只要熟悉當(dāng)?shù)厥袌霾⒂邢嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)，就能發(fā)現(xiàn)好的投資機(jī)會并獲得豐厚的投資回報(bào)。

投資者需要考慮當(dāng)前歐洲面臨的政治局勢和中國問題所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，雖然這些風(fēng)險(xiǎn)目前還不會發(fā)生。中國經(jīng)濟(jì)放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力。但是，如果中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退并由此引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，對于流動性的爭奪將意味著對房地產(chǎn)投資的大幅削減。

上述這些都意味著，盡管在歐洲市場還有很多好的機(jī)會，在可以承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)尋求可觀的投資回報(bào)變得越來越難。了解當(dāng)?shù)厥袌鲎兊们八从械刂匾Ｅc直接投資相比，在當(dāng)?shù)貙ふ液腺Y伙伴越來越被視為獲得令人滿意的投資回報(bào)率的最佳方式。簡而言之，歐洲市場蘊(yùn)含的機(jī)會還是相當(dāng)巨大的，但投資者需要比以往更加小心來避免潛在的陷阱。