昨天下午競拍的是位于海淀西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的兩宗地塊，其中永豐產(chǎn)業(yè)基地18號地塊為R2二類居住用地，地塊規(guī)劃建筑面積138825平方米。在現(xiàn)場競拍之前，已經(jīng)有16家房企報名、獲得16次網(wǎng)上報價。永豐產(chǎn)業(yè)基地19號地塊為二類居住及零售商業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積162894平方米，共有12家報名，獲得11次網(wǎng)上報價。

在近20家房企的圍獵中，18號地以50億元的總價觸頂，在自持商品住房面積競拍環(huán)節(jié)，綠地、龍湖聯(lián)合體、保利、萬科均投報100%的自持商品住房面積，因此競拍轉(zhuǎn)入第三階段“投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)。同時，19號地以59億元觸頂，首開、住總?cè)f科、綠地、保利全部投報100%自持面積。

明天上午將競拍海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地30號地塊以及大興黃村興華大街的居住用地，在現(xiàn)場競拍之前已經(jīng)獲得了多次報價。

本月初，同樣位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗居住用地現(xiàn)場競價，地塊全部為公租房與自住房，并無商品房，按照21.5億元的價格計算，自住房部分樓面價2.92萬元/平方米。“按照銷售限價3.5萬元計算，利潤很低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，房企開發(fā)的結(jié)果將基本只能覆蓋成本，房企之所以看中這無風(fēng)險的30億銷售額(含車位等)，還因為北京多日未出土地，獲得土地可以分?jǐn)偣芾沓杀尽?/p>

張大偉分析認(rèn)為，北京限房價地塊依然吸引了眾多企業(yè)的強烈購買意愿，從這一點來看，一線城市土地資源仍然是企業(yè)的首選。另外，針對北京、深圳等城市已經(jīng)開始限房價競地價的局面，很多企業(yè)也需要根據(jù)土地出讓結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變拿地思路，過去的拿地定價模式開始出現(xiàn)變化，成本定價越來越重要。

全方位圍堵高價地

根據(jù)公告，這些地塊全部設(shè)定合理的土地上限價格，當(dāng)競買人報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品房將全部作為租賃住房，不得銷售。

據(jù)悉，自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍，報數(shù)高者得。

除此之外，為了圍堵高價地，昨天出讓的兩宗地塊還有以下幾個限制性條件：首先是限制最高售價和均價。商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。而另一宗黃村地塊，商品住房銷售均價不超過55800元/平方米，且最高銷售單價不得超過58500元/平方米。

其次，這些地塊全部居住建筑規(guī)模中套型90平以下住房面積比重需達到70%以上。此外，商品住房取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后5年內(nèi)不得出售;銷售時不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

按照張大偉的測算，昨天兩宗地30萬平米中的29萬平米將成為持有物業(yè)，按照平均一套60平方米計算，可以提供4800套出租房。接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場價格，但減少了銷售房源供應(yīng)。

土地進入限價時代

除了上述地塊之外，北京土地市場近日又新增了幾宗經(jīng)營性用地掛牌。其中，位于房山區(qū)韓村河鎮(zhèn)的R2二類居住用地，全部規(guī)劃為自住型商品住房，建筑規(guī)模98652平方米，最大套型面積90平方米，銷售價格1.35萬元/平方米。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊為多功能用地，建筑規(guī)模75646平方米。兩宗地的掛牌競價起始時間均為12月6日。

另外，位于石景山區(qū)實興大街的兩宗B23研發(fā)設(shè)計用地，也將在11月23日起開始掛牌競價;位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的綜合性商業(yè)金融用地，在11月14日開始掛牌競價，位于房山區(qū)拱辰街道的綜合性商業(yè)金融用地，同日也掛牌競價。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，目前北京待售的10宗經(jīng)營性地塊中，已經(jīng)全面控制價格。

“未來對房企經(jīng)營要求

將越來越高，從過去的銷售思維將轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營思維。”張大偉如是說。

而隨著北京土地市場政策全面嚴(yán)格落地，在2017年下半年這幾宗地上市后，海淀、大興等區(qū)域?qū)⑹艿矫黠@影響。

張大偉認(rèn)為，按照北京土地政策的實施，基本可以杜絕產(chǎn)生高價地的可能性。張大偉預(yù)計，近期的幾宗地塊陸續(xù)出讓，將影響2017年房價下調(diào)5%。