住宅面積100%自持，商業面積10%自持，不得銷售，只能作為租賃房出租……對于首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元在京競得的新地塊，中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)從北京天恒置業集團地產運營事業部總經理周興處獲悉，三家開發商是以股權合作方式成立合資公司負責該項目運營。而對于該地塊運營策略及發展規劃，周興稱目前屬于商業機密，不方便透露。

近日，北京四宗“限房價、競地價”地塊(海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊)拍賣落下帷幕，總土地出讓金額達到203.35億元，且四宗地塊的住宅面積均將由開發商自持并作為租賃住房出租，不得銷售。

作為北京市落實“9 30”新政首批試點采用“限房價、競地價”交易方式掛牌出讓的土地，目前唯一落槌的海淀永豐20號由首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元競得，并以住宅面積100%自持、商業面積10%自持作為條件。而其它三宗地塊競爭更為激烈，須在技術競標之后揭曉結果。

地產發展大勢風向標？

中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)發現，在中糧地產(集團)股份有限公司主頁上，一篇標題為《中糧地產北京公司斬獲海淀優質地塊》的集團新聞顯示，“這是近兩年來中糧聯合體在京取得的第三塊土地。作為‘9.30’新政后試點的首批‘控地價、限房價’地塊，本次土地交易或將成為北京未來一段時間內地產發展大勢的風向標。”該文章同時稱，對于(中糧地產)北京公司而言，此次土地獲取是對自身戰略目標的又一次堅持與實踐。

今年6月3日國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》釋放了明確信號，要“發展住房租賃企業”。

對于此次土地交易，全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)專訪時指出，從響應國家房屋租賃新政來看，中標的三家國有開發商為發展規范房地產市場做了嘗試，起到了示范作用，“由于地塊不得銷售，開發商面臨資金周轉壓力，沒有雄厚資金也無法參與。”

他同時談到，在以個人出租房屋為主要模式的中國房屋租賃市場，機構、企業的參與能對市場格局起到平衡作用。

中國人民大學重陽金融研究院研究員卞永祖分析指出，北京等城市房地產價格上漲過快存在一些非理性的因素，如租售比越來越低，炒房等投機氛圍比較重，個別開發商為了短期利益跟風炒作等，從而形成了“地價推高房價，房價帯高地價”的惡性循環，甚至“地王”頻現。他認為，此次開發商100%自持的方式，可以作為打破惡性循環的嘗試。另一方面，相對房屋銷售，房屋租賃價格不但低，而且回收周期漫長，開發商會更加理性和謹慎地買地。

資金周轉是關鍵

開發商自持的100%住宅面積只能作為租賃房出租，這意味著傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商，角色轉向了“包租婆”。靠出售房屋掙錢轉變為靠出租房屋掙錢，這帶來了資金流動周期的巨大反差。

顧云昌認為，由于房屋租賃資金回收緩慢，資金流動周期需成為開發商考慮的重要因素。開發商除了要保證房屋出租率，還可以通過房地產投資信托基金(REITs)形式將房屋收入證券化。并且在國家對于自持期限等相關政策沒有明確情況下，開發商需做好長期自持的準備，將房屋收益打包銷售以回籠資金。

卞永祖分析稱，為了保證收益，開發商在項目開發上必須考慮更多因素，如未來中國經濟增長速度甚至全球經濟增長前景，未來中長期房地產的價格走勢，以及國家宏觀經濟政策、貨幣政策走勢、人民幣匯率走勢等。

考驗與風險并存

對于開發商進軍房屋租賃市場的發展前景，顧云昌指出，開發商要重新創造經營服務模式，“由于缺乏經驗，投資者面臨考驗。”

卞永祖告訴中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)，對于過去主要依靠政策獲得快速發展的房地產開發商，在100%自持的情況下，需要提高盈利能力達到盈利目標。他指出，長期來看，經濟增長趨勢對房地產價格、房租價格都會產生直接影響，“當前我國個別城市的房價、地價都處于高位，如果對未來發展趨勢判斷失誤，開發商也會承擔經營風險。”短期來看，我國房屋租金相對于房屋售價并不高，但前期融資成本相對較高，開發商自持物業會占用大量資金，資金回籠速度會比較慢，如果由于個別事件導致匯率、利率的變化，可能發生資金鏈斷裂的風險。