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新政策一經(jīng)實(shí)施，引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列動(dòng)態(tài)。一些樓盤(pán)傳出了連夜收回折扣，甚至上調(diào)房?jī)r(jià)的消息，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這其中不乏有開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介刻意制造緊張氛圍的因素，房?jī)r(jià)的上漲和搶購(gòu)更多的是一種炒作。事實(shí)上，新政策旨在扶持改善性住房需求。

認(rèn)房不認(rèn)貸”政策讓更多人能夠享受到首套房貸款政策的優(yōu)惠。首套房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻也有所降低，對(duì)于急需購(gòu)房和改善性住房需求的人來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)”的機(jī)會(huì)更近了一步。

8月31日，《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的負(fù)責(zé)人在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，此次調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)分為兩方面：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施限購(gòu)”城市和不實(shí)施限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR 20BP（貸款基點(diǎn)：一個(gè)貸款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR-20BP，這些政策工具都納入各地的一城一策”工具箱。

這為各地降低首付比例確定了方向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去，降低首付的政策大多針對(duì)首套房或需求剛性，而此次政策顯示，二套房也有降低首付的空間。這一政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極作用，因此各地也積極降低了首套和二套房的首付比例。

在房貸利率方面，二套房的利率下限從過(guò)去LPR 60BP降低到LPR 20BP，相當(dāng)于一次性降低了40BP。即使部分購(gòu)房者可能不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，但購(gòu)買(mǎi)二套房的人，房貸利率也會(huì)明顯降低。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新政策下，二套房和首套房的購(gòu)房成本都明顯下降。

政策扶持改善需求的目的非常明顯。”廣東省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持改善型需求，推動(dòng)賣(mài)一買(mǎi)一”，能夠帶動(dòng)首套房購(gòu)買(mǎi)的需求，從而加速商品房的銷售鏈條。

事實(shí)上，在此次政策出臺(tái)之前，已經(jīng)有一些城市宣布將首套房和二套房的最低首付下限分別調(diào)整為20%和30%。其中包括南昌市、鄭州市、太原市等地。

相對(duì)于一線城市，如北京、上海、廣州和深圳等，房?jī)r(jià)較高，購(gòu)房者對(duì)降低首付比例的呼聲也更高。例如，北京市的首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅為40%。這些一線城市吸引了大量新市民和年輕人的涌入，他們的購(gòu)房支付能力有限。因此降低首付門(mén)檻，讓更多年輕人能夠早日實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。

一線城市是否會(huì)選擇降低首付比例備受矚目。據(jù)鄒琳華預(yù)測(cè)，一線城市最終會(huì)實(shí)施這一政策，只是時(shí)間問(wèn)題。”

值得注意的是，這次降低存量房貸利率是首次嘗試。

有一部分購(gòu)房者期望樓市出臺(tái)新政策，特別是那些存量房貸利率較高的購(gòu)房者，他們對(duì)降低存量房貸的期望越來(lái)越高。

中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局于8月31日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，旨在支持各地根據(jù)具體情況靈活運(yùn)用各項(xiàng)政策工具，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款的實(shí)際首付比例和利率下降，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局有關(guān)人士在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，降低存量住房貸款利率對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，能節(jié)省利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，可以有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。降低存量住房貸款利率還可以限制違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的可能性，減少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

在政策發(fā)布1小時(shí)后，農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等各自官網(wǎng)和官方微信公眾號(hào)上相繼公告，表示正在積極推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。

嚴(yán)躍進(jìn)指出：這次政策在購(gòu)房按揭貸款市場(chǎng)中具有歷史突破性，是相關(guān)部門(mén)給月供族送來(lái)的一份大禮包。”

有哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？如何申請(qǐng)？中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至今年8月31日，已經(jīng)發(fā)放的住房貸款、已簽訂但尚未發(fā)放的住房貸款，以及借款人的實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款都符合降低利率的條件。從9月25日開(kāi)始，借款人可以主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，同時(shí)銀行鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更加便捷的服務(wù)。調(diào)整方式可以包括修改合同約定的住房貸款利率點(diǎn)數(shù)，也可以由銀行發(fā)放新貸款來(lái)置換原有貸款。

購(gòu)房者的房貸利率能夠降低多少？通知明確表示，具體利率調(diào)整幅度需要雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

隨后，北上廣深等多個(gè)城市陸續(xù)公布了首套房貸款利率下限的歷史調(diào)整情況。其中，北京從2019年10月起，上海、廣州分別為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)、LPR加35個(gè)基點(diǎn)。今年8月21日，中國(guó)人民銀行下發(fā)的通知中，授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上LPR為4.2%，這意味著目前北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%、4.55%、4.2%。

一些城市的首套房貸款利率下限也在調(diào)整。根據(jù)新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算方法，許多城市的首套房貸款利率下限為3.7%，相當(dāng)于LPR減去50BP。一些城市也已經(jīng)階段性取消了首套房貸款利率下限。

這一政策的實(shí)施讓許多購(gòu)房者進(jìn)行了計(jì)算，根據(jù)新政策，有些人可以省下100多萬(wàn)元的利息。社交媒體上不斷出現(xiàn)與存量房貸利率下降相關(guān)的消息，這顯示了社會(huì)對(duì)存量房貸利率變動(dòng)的高度關(guān)注，因?yàn)檫@直接關(guān)系到老百姓的財(cái)務(wù)情況。

9月1日，記者聯(lián)系了多家銀行，詢問(wèn)如何降低存量房貸利率的問(wèn)題，多家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，各項(xiàng)細(xì)則正在制定中。

一家大型商業(yè)銀行上海分行信貸部相關(guān)人士透露：具體細(xì)則還未發(fā)布，我們也在等待相關(guān)消息。”此人士表示，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，與每位客戶商議調(diào)整存量房貸利率工作量較大，可能無(wú)法有效應(yīng)對(duì)，未來(lái)可能會(huì)實(shí)行統(tǒng)一調(diào)整。

此舉旨在助推金九銀十”行情。近年來(lái)，樓市一直以防控風(fēng)險(xiǎn)為主題，此次政策也不例外。據(jù)李宇嘉表示，當(dāng)前是一系列政策措施發(fā)力，促進(jìn)樓市穩(wěn)定回升。如果風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制，無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的銷售量，無(wú)論是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定還是市場(chǎng)的預(yù)期都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。”

今年8月，我國(guó)二手房市場(chǎng)繼續(xù)下行，整體價(jià)格呈下降趨勢(shì)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)，8月份，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅房?jī)r(jià)為15429元/平方米，環(huán)比下降了0.52%，較上月的下降幅度擴(kuò)大了0.26個(gè)百分點(diǎn)。8月份，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到了近3年來(lái)的低點(diǎn)，并創(chuàng)下了近3年來(lái)最大的跌幅。

9月到12月是每年樓市的關(guān)鍵時(shí)期，尤其是9月和10月是樓市的銷售旺季，被稱為金九銀十”。一線城市相繼宣布實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，從短期來(lái)看，這為樓市帶來(lái)了一絲暖意，并對(duì)其他城市也有一定的引導(dǎo)意義。

李宇嘉指出：一系列政策的出臺(tái)目的很明確，就是要利用這4個(gè)月的時(shí)間窗口，盡快穩(wěn)定市場(chǎng)情緒和交易規(guī)模。”他還表示，如果能夠充分利用這個(gè)時(shí)間窗口，或許可以實(shí)現(xiàn)全年樓市的U”型走勢(shì)。

諸葛找房相關(guān)人士表示，隨著政策利好的陸續(xù)落地，預(yù)計(jì)接下來(lái)二手房市場(chǎng)有望好轉(zhuǎn)，行情將逐步擺脫低迷，房?jī)r(jià)跌幅有望收窄甚至止跌回升。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，一線城市可能迎來(lái)一波良好的交易行情，對(duì)提振全國(guó)市場(chǎng)起到積極的導(dǎo)向作用，特別是對(duì)傳統(tǒng)的金九銀十”樓市的行情具有提振作用。（見(jiàn)習(xí)記者 趙麗梅）