8月10日-13日，2016博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行。在論壇中，著名經(jīng)濟學家賈康表示：“房地產(chǎn)的黃金時代過去了，新的白銀時代即將到來……賺錢不像黃金時代那么容易，但仍然是含金量很高的時代。”

三十年來一路高歌猛進的房地產(chǎn)行業(yè)需要再一次重新出發(fā)。值得一提的是，筆者留意到，此次論壇嘉賓陣容不乏以持有型商業(yè)為代表的新勢力房企，如專注高端商業(yè)地產(chǎn)的恒隆、以“資產(chǎn)管理+房地產(chǎn)基金”模式著稱的凱德置地，以及剛獲評“2016中國最具投資價值地產(chǎn)企業(yè)”的廣州凱華城等。

“多元化”與“轉型”是房地產(chǎn)市場近年來出現(xiàn)頻率最高的關鍵詞。由高周轉、規(guī)模化的銷售型模式，轉向高效率、重運營的持有型模式，似乎也成為房企最主流的轉型方式，然而是否每個轉身都一帆風順？是否每一家企業(yè)都適合持有型運營？或許，可以從那些未雨綢繆的“先行者”身上，找到可借鑒之處。

持有型之“重”

相較于“短平快”的住宅開發(fā)，重資產(chǎn)的持有型物業(yè)，核心在于“長期持有”，經(jīng)營模式上“只租不售”。因此，項目前期的市場調(diào)研、選址、硬件設計、工程質(zhì)量等影響長期經(jīng)營的因素，也將遠遠復雜于打造住宅項目，可以說持有型壓力之“重”體現(xiàn)在方方面面。

首先是選址。商業(yè)地產(chǎn)項目一經(jīng)落位，未來一段時間內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容、交通物流、公共配套等也隨之確定，可以說正確的選址是持有型地產(chǎn)成功的基礎。如持有型運營的典范企業(yè)新鴻基，其在內(nèi)地的發(fā)展戰(zhàn)略一直都很清晰，就是圍繞北京、上海、廣州為中心開展業(yè)務。新鴻基地產(chǎn)有限公司首席代表、北京APM購物中心總經(jīng)理蔡志強在接受媒體采訪時曾表示，投資一個大型商業(yè)項目需要前期的大量調(diào)研，“特別是商業(yè)項目，地段的要求很苛刻，必須是像北京王府井、上海淮海路這樣的成熟商圈，或者是未來比較有發(fā)展前景的新區(qū)，比如當時的上海浦東”。

其次，建筑規(guī)劃與設計是否具有前瞻性、是否能滿足目標商戶長期發(fā)展需要，也是持有型企業(yè)需要面對的一大課題。以廣州凱華城的旗艦項目——廣州國際輕紡城為例。早在項目建設之初，廣州國際輕紡城便進行了長時間的設計與規(guī)劃。“我們用一年半時間做調(diào)研，了解客戶的實際需求，換來了能滿足其需求并歷經(jīng)十年不過時的設計”，凱華城負責人介紹道。據(jù)了解，廣州國際輕紡城是中國紡織業(yè)內(nèi)頂尖的主題商城，匯集了紡織品業(yè)界近3000家品牌商戶進駐，其中不乏面輔料行業(yè)的上市公司。

持有型之“慢”

做一個持有型的商業(yè)項目是需要時間的磨煉。有業(yè)內(nèi)專家指出：“一個長期持有的商業(yè)項目建成開業(yè)只是開始，持續(xù)的運營、改造、升級則最考企業(yè)功夫，需要大量的專業(yè)人才、運營經(jīng)驗及時間成本。”

以太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆為代表的持有型香港房企，在內(nèi)地打造的標桿性商業(yè)地產(chǎn)項目，均以“慢工出精品”而聞名：成立于1972年的太古地產(chǎn)，目前在中國內(nèi)地的項目只有5個，其中廣州太古匯項目，2001年拿地，直到2011年才開業(yè)。恒隆集團主席陳啟宗在接受媒體采訪時也曾表示，打造商業(yè)地產(chǎn)的過程不能急于求成。“我可以十八個月從買地到蓋好，但可以保證這絕對是垃圾！是好東西我最少要五年，還不包括買地的時間！”

成長于廣州的凱華城，同樣如此。作為1997年成立于香港的凱華集團有限公司之全資子公司，廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年初成功投資了廣州國際輕紡城項目并持續(xù)經(jīng)營至今。直到2014年，才投資了第二個項目、位于珠江新城的超甲級寫字樓——凱華國際中心。

“作為持有型企業(yè)，不應盲目求快，我們只選擇合適的機會。”凱華城負責人介紹道，“我們需要把精力放在已有的項目中，以慢發(fā)展換品質(zhì)，因為一個項目的建設運營太需要時間與耐心。”據(jù)記者了解，在硬件之外，廣州國際輕紡城在軟件配套及增值服務上也精心布局：通過增設銀行、餐飲、物流、檢測等環(huán)節(jié)，保證商戶生意往來及日常需求解決的便利；此外，廣州國際輕紡城一直在推動數(shù)字化、信息化、品牌化和展貿(mào)化等轉型舉措，以適應不斷變化的市場需求。

以“慢”為快的匠心運營，也得到市場的認可：即便在2013年至2015年經(jīng)濟結構轉型，紡織業(yè)遇到阻力的情況下，廣州國際輕紡城的租金仍持穩(wěn)步上升趨勢。

持有型之“機”

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資永遠關乎企業(yè)發(fā)展命脈。而持有型商業(yè)的“重”與“慢”，更需要長期、穩(wěn)定的資金支持。印力集團董事長丁力業(yè)認為：“商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個環(huán)節(jié)就是打通資本市場，行業(yè)特性注定企業(yè)必然是重資產(chǎn)型，不與資本市場打通，可持續(xù)發(fā)展將會有很大的挑戰(zhàn)。”

隨著證監(jiān)會新的《公司債發(fā)行與交易管理辦法》出臺，一直困擾持有型商業(yè)地產(chǎn)運營商的資金壓力得以緩解，政策助力使持有型商業(yè)獲得長期低成本資金融資成為可能。

數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)債增速尤為突出，上半年發(fā)行規(guī)模已達去年同期的6倍，平均發(fā)行利率4.7%。截至8月1日，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

其中，持有型商業(yè)地產(chǎn)運營商的表現(xiàn)尤為搶眼。2016年萬達集團已發(fā)行六期AAA級公司債，共250億，票面利率在3.2%-3.95%之間；世茂股份發(fā)行的兩期AAA級公司債，其票面利率分別為4.3%和4.8%；兆泰集團兩期AA級5年期公司債，票面利率分別為4.93%、4.18%；國華置業(yè)首期AA級5年期公司債票面利率4.25%；廣州凱華城AA級首期5年期公司債票面利率更落在詢價下限，僅4.0%。

就首次發(fā)債情況而言，凱華城的公司債綜合指標已遠優(yōu)于同類房企和部分上市房企。可見，銷售型物業(yè)毛利率下滑趨勢中，持有型商業(yè)物業(yè)愈發(fā)成為投資者尋求長期穩(wěn)定投資回報的重要標的。據(jù)了解，凱華城首期公司債獲得8倍超額認購，擬在10月發(fā)行規(guī)模14億元的第二期公司債。

而在充分體現(xiàn)市場價值的二級市場交投中，以上優(yōu)質(zhì)的持有型企業(yè)同樣獲得追捧，市場認購熱情高漲，債券收益率下行成為主趨勢。截至9月19日收盤，萬達所發(fā)行的共六期公司債收益率下降至3.29%-3.67%之間；世茂下降至4.18%；兆泰兩期下降至4.18%和3.77%；凱華城則大幅下降至3.5%。

隨著“L型”經(jīng)濟新常態(tài)的啟幕與房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時代”的逝去，規(guī)模已不再是衡量房企的唯一標準，考驗產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運營能力的時代正在到來。看似“重”與“慢”的持有型企業(yè)們，正以自己的步伐穩(wěn)健前進，他們或將迎來“最好的時代”。