省會(huì)城市房?jī)r(jià)“釘子戶”長(zhǎng)沙還能扛多久

證券時(shí)報(bào)記者邢云

在均價(jià)6500左右震蕩了5年之久，讓各地炒房團(tuán)紛紛折戟的中部房?jī)r(jià)洼地長(zhǎng)沙也按捺不住了。9月18日至9月24日，9月的第三周，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽就創(chuàng)下近6年之最，達(dá)到8961套。值得關(guān)注的是，到上周為止，長(zhǎng)沙新房成交已連續(xù)3周突破5000套，這同樣是一個(gè)紀(jì)錄。

讓長(zhǎng)沙購(gòu)房者稍有安慰的是，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)并未像成交量一樣跳漲，相比上半年價(jià)格僅增長(zhǎng)20%不到。但是“量在價(jià)先”，目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)仍在去化階段，一旦去化周期接近尾聲，省會(huì)城市房?jī)r(jià)“釘子戶”長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還能在萬(wàn)元以下徘徊嗎？

成交量瘋狂

房地產(chǎn)有“金九銀十”的說(shuō)法。但連長(zhǎng)沙房地產(chǎn)商都沒(méi)想到這個(gè)九月的含金量會(huì)這么足。

成交量數(shù)據(jù)可以說(shuō)明，有人在長(zhǎng)沙“搶房”。9月前兩周，長(zhǎng)沙新房成交量首次連續(xù)突破5000套，表明市場(chǎng)求購(gòu)意愿強(qiáng)烈。

9月第三周，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：市內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽8961套，91.13萬(wàn)平方米；其中住宅網(wǎng)簽7890套，內(nèi)六區(qū)住宅網(wǎng)簽均價(jià)為7380元/平方米，刷新內(nèi)六區(qū)住宅均價(jià)紀(jì)錄。

成交量更是大幅度打破周成交紀(jì)錄，環(huán)比大漲62%，單周價(jià)格上漲近10%，長(zhǎng)沙樓市炙手可熱。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，長(zhǎng)沙主城區(qū)商品住宅可售面積為1345.57萬(wàn)平方米，出清周期為8.03個(gè)月，但從目前市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，庫(kù)存壓力將進(jìn)一步減小，出清周期將縮短至半年甚至更低。

成交量火爆也同時(shí)推高開(kāi)發(fā)商預(yù)期，伴隨“合肥炒房團(tuán)”話題的生生不息，證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，長(zhǎng)沙梅溪湖、武廣新城、濱江新城等熱門(mén)置業(yè)片區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)報(bào)價(jià)上漲，并先后釋放炒房團(tuán)搶購(gòu)、房源緊俏、開(kāi)盤(pán)漲價(jià)的信號(hào)。

更多的新樓盤(pán)將跑步入場(chǎng)，分享即將到來(lái)的10月盛宴，預(yù)計(jì)將有45個(gè)樓盤(pán)集中入市，市場(chǎng)活躍度持續(xù)上升。

填洼之戰(zhàn)來(lái)了？

此前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直溫吞，在均價(jià)6500線上下徘徊，原因不過(guò)兩點(diǎn)。

一是長(zhǎng)沙“攤大餅”似的發(fā)展，近年來(lái)長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量相對(duì)較大，數(shù)據(jù)明顯高于合肥、南昌等同等城市，加上此前長(zhǎng)株潭一體化的規(guī)劃，城際鐵路開(kāi)通后，株洲、湘潭距離長(zhǎng)沙城區(qū)僅30分鐘車程，因此周邊城區(qū)人口不必集中往長(zhǎng)沙置業(yè)。

二是長(zhǎng)沙是國(guó)內(nèi)前十消費(fèi)城市之一，飲食娛樂(lè)消費(fèi)比例很高，對(duì)購(gòu)入固定資產(chǎn)方面的積極性有抑制。

但近期一些政策和消費(fèi)趨勢(shì)正在改變長(zhǎng)沙房地產(chǎn)原有量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)。湖南省不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李詠向記者表示，“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是個(gè)洼地，現(xiàn)在全中國(guó)都把長(zhǎng)沙房市的漲價(jià)叫做填洼之戰(zhàn)”。

9月25日，湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書(shū)記易煉紅表示，未來(lái)5年，長(zhǎng)沙將全力構(gòu)建國(guó)家中心城市新格局。未來(lái)五年長(zhǎng)沙要構(gòu)建大都市空間格局，適時(shí)修編城市總體規(guī)劃、調(diào)整行政區(qū)劃，進(jìn)一步推動(dòng)“東提西拓”、“南延北進(jìn)”，并構(gòu)建現(xiàn)代化立體交通體系，建成地鐵3-6號(hào)線，新建5條以上過(guò)江通道，打造成環(huán)城網(wǎng)的快速路系統(tǒng)。

這跟最近房?jī)r(jià)暴漲的合肥模式相似，集聚優(yōu)勢(shì)資源重點(diǎn)打造一個(gè)超級(jí)省會(huì)城市，形成虹吸效應(yīng)，結(jié)果合肥上演三個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)翻番的大戲。

此外，進(jìn)入2016年以后，政府已有意放緩?fù)频毓?jié)奏。2016年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)共掛牌出讓37宗地塊，同比去年上半年的50宗地塊減少了26%。9月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)土地市場(chǎng)共有11宗土地掛牌轉(zhuǎn)讓，環(huán)比持平。

從推動(dòng)購(gòu)房意愿方面來(lái)看，李詠表示，最近一線城市包括合肥等地資金通過(guò)回鄉(xiāng)置業(yè)和投資的方式的買(mǎi)入長(zhǎng)沙房產(chǎn)的現(xiàn)象明顯。

而且在多地限購(gòu)、限貸等政策相應(yīng)出臺(tái)后，促使了一批觀望者轉(zhuǎn)而進(jìn)入市場(chǎng)，助推了房?jī)r(jià)的高企。

此外，在湖南政府鼓勵(lì)下，長(zhǎng)沙公積金管理中心政策再度放寬，而且隨后又公布了“在深圳繳公積金，可回長(zhǎng)沙買(mǎi)房”的新政，開(kāi)啟了在深湘籍職工返鄉(xiāng)置業(yè)大潮，進(jìn)一步化解了長(zhǎng)沙樓市商品房庫(kù)存。