非理性預期

是風險堰塞湖主要成因

本輪熱點城市房價的大幅上漲，很大程度上與真實居住需求關系漸行漸遠，而更多受到投資投機性住宅需求的驅動。年初以來熱點城市房價急劇上漲到“搶房”一幕的出現，顯示出房地產市場理性的逐步喪失。無論是房地產開發企業高價競購土地，還是賣方因房價上漲斷然違約，甚至還出現離婚來規避地方政府住宅限購措施，都可以歸結為市場非理性行為的壓倒性作用。

不可否認，在金融市場長期利率中樞下移背景下，熱點城市住宅價格存在支撐。1998年我國住房制度改革至今，房地產市場尚未經歷完整周期，價格運行軌跡呈現出持續上行態勢，這顯著強化了房地產市場價格上漲預期。盡管如此，也要看到包括住宅價格在內的資產價格都需要以真實購買力為支撐。熱點城市住宅價格過快上漲，對城鎮居民真實購買力而言過度偏離，本身就存在巨大的風險。北京、上海、深圳等城市房價已經與國際熱點大都市房價持平，但城市普通家庭收入水平則遠遠不及。二線城市房價奮起直追一線城市，而人口集聚和基礎設施優勢又明顯不如一線城市，這在一定程度上反映出房價運行泡沫化的風險。

正如股票價格不能過度偏離市盈率那樣，缺乏真實購買力支撐的熱點城市住宅價格，勢必將淪為投機炒作力量“擊鼓傳花”的游戲。特別是當這種接力游戲肆意運用金融杠桿，就不可避免地具備了影響區域乃至系統性金融穩定的能力。2015年年中，因為杠桿在資本市場的過度、濫用，股票市場急劇調整，市場風險急劇釋放。但房地產市場與資本市場不同，房地產市場泡沫的破滅，將從多個方面影響到宏觀經濟金融的穩健運行，危害極大。即便如此，由于房地產市場非理性預期的自我實現機制，房地產市場對風險選擇性忽視，投資者或購房人堅信房價必然上漲但毫無邏輯的觀點，正加快醞釀和累積樓市風險，乃至形成熱點樓市風險堰塞湖。

本輪調控措施

將糾正樓市非理性預期

21個熱點城市在國慶節期間集中出臺房地產調控措施，可謂是降溫熱點樓市的“及時雨”。本輪房地產市場調控措施雖然以“限購”、“限貸”為主要特征，但又超出“限購”、“限貸”簡單范疇。純粹住房限購、限貸措施，主要從住宅需求調節入手，來穩定短期住宅供求關系。住宅限購、限貸措施執行以來，應該說取得非常明顯的短期成效，但也存在局限性，主要是限購措施存在時效性，而限貸措施可能因為房地產中介違規融資行為而失去應有作用。北京至今未宣布停止住宅限購措施，但住宅市場價格依舊大幅上漲，表明住宅限購措施存在局限性。因此，本輪房地產調控措施在堅持“限購”、“限貸”政策同時，對政策進行微調整，堵塞漏洞，如嚴格二套房認定政策，認房不認貸，執行層面灰色地帶被消除，且首付比例大幅提升，有助于抑制投資投機性住宅需求。同時，從加大供應入手，完善土地招拍掛制度，北京市政府提出“控地價、限房價”交易方式，“在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施”，避免出現“地王”，防止地價過快上漲加劇房價上漲預期。

規范市場交易行為是本輪房地產調控措施的突出特點。隨著房地產中介高度介入二手住宅市場，部分房地產中介經過多年累積，已經很大程度上控制了二手房市場住宅交易的信息，因而可以通過對出售信息和出租信息的有意調整獲得有利于自身媒介作用的效果。最近地方政府對個別房地產中介虛假傳播信息營造恐慌的行為進行處理，反映出房地產中介對市場正常交易行為的擾亂。不僅如此，房地產中介依靠互聯網金融對購房人首付款的融資，規避了杠桿限制，但放大了購房人住房抵押貸款的風險。因此，本輪房地產調控政策重申禁止首付貸，禁止發放其他類型融資產品，嚴禁各類違規資金進入房地產市場。加強輿論引導也是規范房地產市場交易行為的重要組成部分。年初部分媒體、微信圈對個別熱銷樓盤不恰當報道，加劇了房地產市場恐慌氣氛。在當前信息實時傳播的社會，任何不實報道和夸張報道都有可能影響到房地產市場的穩定運行。所以本輪房地產調控政策更加強調要發出正面理性的聲音。

熱點城市樓市有望降溫

本輪熱點城市房地產市場調控措施的緊鑼密鼓出臺，向熱點城市的房地產市場傳遞出非常清晰的政策信號。調控政策的“一城一策”，各個城市房地產調控措施沒有雷同，是房地產市場運行區域性差異的必然要求，但政策目標都是相同的，即給熱點城市房地產市場降溫。本輪熱點城市房地產市場調控措施出臺后，有理由相信熱點城市的房地產市場非理性色彩將會得到有效抑制。從根本上說，如果任由熱點城市住宅價格泡沫形成或擴大，那么住宅市場泡沫風險破滅將是必然過程。住宅不動產與貨幣交換的過程，反而會抑制其他商品需求，在加劇“脫實入虛”的同時，反而阻礙了經濟轉型升級。