10月12日上午，上海銀監(jiān)局召集轄內(nèi)機構(gòu)高層開會，發(fā)出嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的警示。《第一財經(jīng)日報》獨家從一名接近參會者人士處獲悉，監(jiān)管此次要求嚴(yán)格，銀行資金進入商品房用地交易方面將會被“穿透式”監(jiān)管。

“本來就算銀行貸款放不了，銀行資金還有很多‘創(chuàng)新通道’繞道進入土地市場的。但如果監(jiān)管嚴(yán)查，這塊業(yè)務(wù)就不得不收縮。”該人士表示。

此外，也有一名股份制銀行個金部門人士向本報表示了“收緊”的趨勢，預(yù)計違規(guī)的房抵貸、實質(zhì)為首付貸的消費信貸等也會受到整頓。

銀行資金如何“繞通道”輸血拿地？

事實上數(shù)日前上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，對于“繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”就已經(jīng)命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金。

理論上，銀行貸款本就不能給開發(fā)商用來拿地，但行業(yè)內(nèi)“變通”的辦法多年來屢見不鮮，全國多地均有發(fā)生。

本報記者采訪獲悉，有些銀行創(chuàng)出“土地過橋”業(yè)務(wù)，或是銀行資金通過產(chǎn)業(yè)基金、銀行和房企共同組建一家有限合伙企業(yè)運作拿地款基金的形式進入土地市場。而銀行的資金端則可通過發(fā)售理財產(chǎn)品解決，這些資金再作為基金“優(yōu)先-劣后”結(jié)構(gòu)化分層中的優(yōu)先級以控制理財產(chǎn)品風(fēng)險。

一則或有相關(guān)的數(shù)據(jù)是，根據(jù)中債登披露的2016年上半年數(shù)據(jù)，配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)的理財資金中，共有2.09萬億元投向房地產(chǎn)行業(yè)。業(yè)內(nèi)估計，其中不乏銀行資金通過信托、資管計劃等通道進入了房地產(chǎn)拿地開發(fā)環(huán)節(jié)。

此外，近兩年房企發(fā)債井噴，且募集資金用途不受明確的項目限制。從認(rèn)購者來看，這些公司債不乏銀行理財和保險資金作為買家。

銀行的“變通”還包括通過信托發(fā)放貸款。據(jù)中信建設(shè)證券分析師陳慎在接受媒體采訪時表示，銀行的理財資金等可通過信托產(chǎn)品設(shè)立的SPV給項目公司發(fā)放信托貸款或委托貸款，到期后由開發(fā)商或關(guān)聯(lián)方償還本金及利息，實現(xiàn)退出，一般在項目還未取得“四證之前”就發(fā)放，即所謂“夾層”貸款。

“永續(xù)債”做手腳變貸款

除了上述較常規(guī)的變通方式，《第一財經(jīng)日報》記者日前獨家獲悉某大型香港上市房企正通過多家銀行廣東的分支行進行的一種融資手段：發(fā)放永續(xù)債。銀行資金進入的方式，是借某個通道，比如基金子公司，使資金進入某特設(shè)的項目資管計劃，再進入這家房企的“項目公司”，即作為項目公司永續(xù)債。

顧名思義，永續(xù)債本身期限為永續(xù)或極長。但一名審批過此項目的銀行人士告訴本報，為了讓購買房企永續(xù)債對于銀行而言效果等同于貸款，銀行會在利率上“動手腳”，比如約定每年遞增的利率，或前兩年利率為一般定期貸款利率，到了第三年突然加碼，倒逼企業(yè)因無法承受利率而只能像還貸一樣到期還債。

“就好比每年利率加個5%，那誰受得了‘永續(xù)’借下去？”該銀行人士說。

為了逃避資金用途限制方面的監(jiān)管，合同還會約定項目公司的借款用途為歸還股東借款，即將永續(xù)債用于償還其在母公司的債務(wù)。而事實上，項目公司借母公司的資金本身就是主要用于拿地。所以雖在會計科目上兜了一圈，其實質(zhì)無非就是地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資拿地。

而讓這家香港上市房企樂于借永續(xù)債的另一個原因，是讓報表看似健康。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，永續(xù)債是進入報表中的“權(quán)益”項目而非“負(fù)債”。

上述這種種“花招”，都在此次監(jiān)管之列。《意見》堵上的五條渠道中已經(jīng)包括了信托資金、資管計劃等，而監(jiān)管對于銀行資金流向管理“實際重于形式”的要求，也會砍斷銀行暗地“輸血”線。

寬松的資金若為土地市場泡沫緣起，看住灰色資金運輸鏈條，往往是擠出泡沫的有效方法。