購房熱情正隨著一條條嚴(yán)厲的調(diào)控政策快速褪去，不過時下人們最為關(guān)心的還是房價何時降，正如當(dāng)時漲價時的慢慢積累一樣，樓市拐點到來的力量正在迅速蓄積。現(xiàn)在不妄談房價拐點何時到來，只講目前的市場現(xiàn)象。國慶節(jié)后的第一周忙的是銷售，接待全是因為信貸調(diào)整無力支付首付款的客戶；國慶節(jié)后的第二周忙的全是策劃，更改各種廣告和宣傳單頁，一切涉及住建部規(guī)定“9條違規(guī)”的內(nèi)容全部撤換。按照市場經(jīng)濟學(xué)的原理，供求關(guān)系決定價格，而現(xiàn)在供求兩方面全慌了，市場進入了人們最愛說的“觀望期”，漲價前觀望，降價前也會觀望，這是人們對于市場判斷的一種自我保護反應(yīng)。

一手房業(yè)績直降

“現(xiàn)在的客戶跟‘十一’前根本無法相比，售樓處基本上沒人，來的也是退訂的，銷售量直線下降，現(xiàn)在不管是商住還是住宅，客戶根本就不管，全線觀望。”10月17日住建部9條規(guī)范出臺的第一個工作日，北京一家近日開盤的開發(fā)商向北京商報記者表示。

北京商報記者了解到，目前北京樓市已然開展了整頓工作，凡是涉及熱銷、售罄、日光乃至價格洼地等一系列形容樓盤銷售的修飾詞語全部更換，只能留下客觀公正的描述性詞語。

盡管新政帶來一定的影響，不過一手房市場表現(xiàn)得較為穩(wěn)定。10月上旬以來，北京僅有4個項目入市，其中僅億城燕西華府一個住宅項目，其他三個項目分別是遠洋新天地菲慕8號、中昂時代廣場、西長安壹號3個商辦項目，這與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

“新政對我們項目的影響不大”，位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)的燕西華府銷售人員在與北京商報記者對話時略顯輕松，“我們現(xiàn)在處于順銷期，在推項目是洋房產(chǎn)品的聯(lián)排別墅，其中，聯(lián)排別墅僅剩十幾套，銷售壓力不大，而且項目前期積累了不少客戶，所以并不擔(dān)心市場會變冷。”但當(dāng)記者提出燕西華府作為“非普”樓盤，首付門檻提高的話題時，該銷售人員的語氣開始顯得猶豫，“首套房或二套房首付分別上浮至四成和七成，的確有客戶的支付能力出現(xiàn)一定問題，但公司會根據(jù)客戶情況在首付上變通，比如二套房客戶可以先付四成，剩下三成在年底前支付就行”。但售樓員還特別補充說，具體如何分期支付還需與營銷負(fù)責(zé)人協(xié)商。

與住宅項目的觀望心態(tài)相比，商住項目推盤意愿似乎更積極一些。

“我們項目價格的確有所上調(diào)，主要是樓盤從毛坯升級為精裝修交房，而且推出新戶型的位置也更優(yōu)越。”面對北京商報記者對項目報價提出的質(zhì)疑，位于門頭溝老城區(qū)的中昂小時代銷售人員這樣解釋。記者了解到，中昂小時代目前在售新房源為層高4.2米的精裝loft小戶型，銷售單價為5萬元/平方米左右，主力戶型總價在250多萬元。實際上，在今年7月記者探盤時銷售人員報出售價僅為3.2萬元/平方米。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析，商住項目目前不在本次“9·30”新政的調(diào)控范圍之內(nèi)，這讓部分原計劃購買住宅項目的需求轉(zhuǎn)向商住產(chǎn)品。但是隨著市場預(yù)期的變化，未來交易量還會受到一定的沖擊。

“住宅市場受到的沖擊最大，目前大體上價格還比較穩(wěn)，處于僵持期，關(guān)鍵就看管理部門的態(tài)度。”一位業(yè)內(nèi)人士披露，一些高端樓盤9月就提交了預(yù)售證申請，但大都沒被批準(zhǔn)，究其原因主要是價格超出管理部門的預(yù)期。目前來看，多數(shù)企業(yè)可能希望觀望一段時間，看看預(yù)售證是否有可能下來，實在不批再做其他打算。據(jù)他估算，“9·30”新政出臺以來，豪宅項目平均客戶流失就高達30%。

二手大戶型價格松動

與新房市場相比，本就隨行就市的二手房市場已經(jīng)率先適應(yīng)了市場變化，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些大戶型社區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價格松動。

“現(xiàn)在買賣雙方都表現(xiàn)得比較理性”，朝陽區(qū)和平里附近的一家鏈家門店內(nèi)，今天負(fù)責(zé)接待客戶的中介人員小孫告訴北京商報記者，“9·30”新政以來，看房的人比以前明顯少了。記者也注意到，當(dāng)天下午3點左右，除了一位租房的客戶外，在近一個小時內(nèi)沒見到一個前來買賣房屋的客戶。

小孫告訴北京商報記者，現(xiàn)在賣房客戶的價格如果定高了，經(jīng)紀(jì)人員都會提醒客戶適當(dāng)調(diào)低價格，而實際上，賣房客戶的心理價位的確也有所降低，但沒有客戶愿意降價出售。小孫介紹道，“十一”后成交過一套70平方米的房源，成交價比報價便宜了3萬元。另一套總價800萬元的房源則便宜了近10萬元，這是他知道的賣家做出的一宗最大價格讓步的交易。

而以大戶型為主的商品房社區(qū)受新政沖擊最為明顯。以東四環(huán)公園1872項目為例，據(jù)該小區(qū)附近中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，9月門店總業(yè)績?yōu)?00多萬元，10月至今全店業(yè)績還不到30萬元，業(yè)績量明顯下滑。

從小區(qū)成交量來看，公園1872大戶型房屋前幾個月的月成交量全在10套以上，而本月到目前僅成交2套。從房源端來看，目前小區(qū)在售房源開始增多，僅10月上旬就新增加了10余套房源，多數(shù)為業(yè)主主動委托售賣。從報盤價格來看，業(yè)主預(yù)期也開始下調(diào)，總價約1200萬元的兩居室，報價比之前下調(diào)50萬-100萬元。

“調(diào)控政策出臺后，首付比例的提高導(dǎo)致大戶型房屋市場迅速轉(zhuǎn)冷。”上述經(jīng)紀(jì)人表示，這月日子不好過，店里的許多經(jīng)紀(jì)人都沒有業(yè)績，9月他每天都能帶4-5組客戶看房，而10月到目前僅帶了5組客戶看房。

年底成關(guān)鍵節(jié)點

面對密集的調(diào)控政策，購房者可能最愿意看到房價下調(diào)，不過這樣的情況何時才能出現(xiàn)，目前市場眾說紛紜。

根據(jù)中原地產(chǎn)今日數(shù)據(jù)顯示，一線城市北京、上海環(huán)比上月同期分別下調(diào)了42%與16%，而深圳與廣州則簽約上漲了50%以上，另外杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市簽約出現(xiàn)了上漲。而蘇州、濟南、長沙等城市則出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。交易量的下滑已經(jīng)實實在在的出現(xiàn)，影響到房價只是時間問題。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“京八條”突襲令原本大量樓盤的入市節(jié)奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時提高，開發(fā)商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤。可以預(yù)見，以往的“日光盤”現(xiàn)象在一段時間內(nèi)將不復(fù)存在，純商住宅市場的銷售速度將放緩。新一輪樓市調(diào)控政策，尤其是首付比例的提高，直接作用于新房二手房成交量上，政策出臺后市場成交降溫，總價高的房屋成交量下滑更加明顯。不過，新房市場暫時不會出現(xiàn)房價拐點。從供應(yīng)規(guī)模來看，2014年至今，北京出讓的土地大多配建有自住型商品房等保障用房，純商品住宅開發(fā)面積有限。盡管成交量下滑，但對于新房市場來說，依舊是供不應(yīng)求的局面，因此，開發(fā)商沒有動力去降價。

從成本來看，近年來開發(fā)商拿地成本較高，也制約房企很難對價格做出較大調(diào)整。預(yù)計明年下半年，新房市場均價有可能出現(xiàn)下調(diào)，原因是今年出讓的土地中“限房價、競地價”地塊以及自住房項目的入市，會導(dǎo)致新房市場均價結(jié)構(gòu)性拉低，但單盤降價可能性不大。

此外，從房企運營角度考慮，目前房企并不缺乏資金，經(jīng)過今年一年的高速去化，房企積蓄了較多資金，因此沒有必要對價格做出大幅調(diào)整。同時，在北京的開發(fā)商大多是全國布局的企業(yè)，可以通過其他城市的銷售來平衡公司業(yè)績，在北京市場并不急于推貨。

對于二手房市場來說，是由小業(yè)主決定市場走向的自由化市場，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)掛牌房源難以售出，會自主下調(diào)房屋售價，因此二手房價格拐點會更早出現(xiàn)，預(yù)計在今年底或明年初。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，目前北京庫存規(guī)模其實不大，所以供求層面的因素也會使得房價依然是漲易跌難。當(dāng)然鑒于近期行政管控比較密集，部分房企在價格上漲方面估計不敢奢望，因此會使得銷售價格保持一個持平的態(tài)勢。