“黑馬利器”恐成“燙手山芋”

調控進行時地王高處不勝寒

□本報記者費楊生彭揚

“未來一年，市場將進入盤整階段，成交量萎縮將成為必然，價格總體平穩，但不排除局部回調的可能性。這種市況將給我們今年儲備的土地特別是‘地王’項目開發帶來很大的壓力。”某中型開發商營銷負責人坦言。國家統計局最新數據顯示，近期一線城市和部分熱點二線城市出臺房地產調控新規后，樓市明顯降溫，成交量、成交均價環比回落。“如果銷售持續收縮，未來‘地王’入市將面臨很大壓力。”該負責人說。

大批“地王”待消化

今年以來，全國誕生的“地王”超過200宗。在房地產調控態勢下，這些“地王”可能陷入尷尬境地。

克爾瑞研究報告中顯示，截至9月底，全國共成交246宗單價、總價“地王”，預計今年“地王”數量將創歷史新高。“地王”集中在一線和熱點二線城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市仇熱，地王數量均在20宗以上。招商蛇口是重金奪地開發商的典型代表，前8個月共拿下6宗“地王”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，總金額超過500億元。

未來“地王”項目入市將面臨市場成交活躍度、房價漲跌幅度的考驗。今年房企拿地成本明顯上升，需要未來高房價予以覆蓋。據中原地產研究中心的統計，截至10月11日，今年以來拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元，合計建筑面積為14374萬平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來，一線城市住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達86.7%；一線城市住宅土地出讓平均溢價率達94.6%，二線城市達65.23%。

中原地產分析師張大偉表示，未來一年的房價漲幅如果不到50%，手里有“地王”的開發商將面臨入市難題，成本壓力和市場風險很大。

目前市場成交正在回落。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，調控新政出臺后，北京二手房市場的供需關系發生逆轉。購房客戶陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少。著急出手套現的業主迅速增多，漲價業主銷聲匿跡，近50%的業主有降價意愿。隨著近期市場降溫，此前房價漲幅較大的城市核心區的大戶型房源的房價開始松動。預計四季度北京二手房市場成交量將持續回落，房價將企穩并回落。

“燙手山芋”之憂

在中國房地產發展史上，一些激進開發商扮演了“黑馬”角色。它們憑借高杠桿、高負債率大膽高價拿地，成功從區域型企業發展成為全國型龍頭企業。在本輪房地產調控中，“地王”是否會從“黑馬利器”淪為“燙手山芋”？

前述中型開發商營銷負責人表示，自己所在公司雖然也拿了“地王”，但目前對市場仍充滿期待。他分析，此輪調控旨在抑制投機需求，重在“止漲”而非“求跌”，樓市成交量雖然會大幅萎縮，但房價特別是一線城市的房價總體將橫盤整理。今年一線城市供地較少，一旦有供地，企業去搶很正常。“未來我們在拿地決策上會更加注重風險把控，優選風險可控城市和區域。營銷方面，將增加對市場的監控頻率，對各城市、項目的來訪、認購進行嚴密監控，以便及時應對市場風險。對于新拿的項目，將嚴格籌劃產品定位，精準定位目標客群，做出適合本地市場的高品質產品，最大程度降低風險，獲取利潤。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企高杠桿拿地的風險主要有兩方面，一是未來償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，給后續的項目定價形成一定壓力。

償債壓力增加的同時，融資收緊的信號已出現，部分銀行收緊房企開發貸款，房企發行公司債也在趨嚴。中金標準數據總經理郝文嘉表示，部分企業在前期爭奪“地王”的過程中，激進拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現金流將承受很大壓力。

明源地產研究院副院長劉策認為，在政策收緊的背景下，房企首先要保證現金流的安全，在融資上多想辦法，以實現平穩“過冬”。如果資金確實不足，土地是稀缺資源，完全可以尋找合作方聯合開發，以減輕自身的資金壓力。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，未來“地王”何去何從，要觀察土地價格和房價是否會下降。從過去幾輪“地王”的運作模式來看，遭遇市場變化時，首先要“趴著”，等待解套。“地王”的開發周期比普通項目長得多，部分房企在財務可支撐的情況下會選擇等待。其次是打造豪宅項目，爭取覆蓋拿地成本。

分化趨勢將加劇

市場人士認為，此輪調控將進一步加劇房地產行業的分化趨勢，開發商將強者恒強。

劉策表示，對于此前特別激進、高杠桿拿“地王”、現金流緊繃的企業而言，調控是一個很大的沖擊，甚至可能使這些開發商被淘汰。但對于經營穩艦資金實力強的企業來說，這是一次機會，可以在低位“撿漏”，通過并購做大做強。

面對調控壓力，資金實力強、融資渠道通暢的開發商可能繼續在熱點城市拿地、布局。有房企人士表示，在拿地方面仍會保持相對積極態度。中國的城鎮化空間很大，熱點城市是未來城鎮化的主戰場，仍將保持向上趨勢，土地的稀缺性仍較明顯。中國出現信貸危機、債務危機的概率極低，沒必要過于悲觀。

克而瑞研究中心研究經理楊科偉表示，在一定程度上，大房企無需特別擔心。未來資金鏈可能出問題的是小企業特別是地方性企業。如果到明年去庫存還是進程緩慢，估計就有一批企業撐不下去。

有分析師認為，在土地投資回報率大幅下降的背景下，一些握有地塊的開發商可能無法通過開發來賺錢，這將導致“賣身”求生的現象大量出現，A股可能出現地產股的賣“殼”潮。

中信證券研究員師陳聰認為，盡管部分城市可能出現房價下降，但資源價值整體仍具備吸引力，社會資金對于被低估的地產資源仍有興趣。部分房企如果此前沒有參與高價拿地，成本線比較安全，資產負債結構較合理，融資成本較低，則它們未來可能更具競爭優勢。