這也就意味著，在繼續做實做強產業支撐以外，張江將更加注重完善城市功能，推進教育、醫療、文體藝術、生活休閑等綜合配套設施建設，促進科技、產業、人口與空間有機耦合。
由開發區向城區的轉變，將帶來大量的開發建設以及城市更新的任務。
比如，目前張江高科技園區核心地段北部地區多為建成區域，但土地使用效率偏低，未來發展受到土地資源約束。因此，城市更新將會是該區域建設的主要方式。
2016年5月，在張江科學城大框架下，張江西北片區的城市更新設計工作已正式啟動。
葛培健表示，如果土地容積率從目前的0.8提高到更高水平，就意味著將新增更多的建筑面積。
不過，張江科學城雖然已經進入了規劃建設階段，但科學城如何探索PPP，依然處于調研階段。
葛培健對第一財經記者表示，園區開發類PPP項目，相對較為復雜，其中既有經營性項目，也有非經營性項目，所以如何支付、如何平衡收益，就需要更綜合的考慮。
根據財政部政府和社會資本合作中心(CPPPC)項目庫數據顯示，截至2016年5月底，入庫PPP項目合計8644個，項目金額10.41萬億元;其中片區開發類項目519個，投資金額合計9265.87億元，投資占比近9.37%;片區開發中園區開發類項目數量256個，投資金額約4368億元，在PPP項目庫中占據重要地位。
但是，全國各地園區開發的PPP水平參差不齊，尚未形成可復制、可推廣的模式和經驗，園區開發大多數還是依靠傳統的政府投資渠道，對引入社會資本的意義大多數停留在“融資”的概念上，沒有形成“融資+融人”的整合效應。社會各界對PPP的研究理論多，成功實踐者少。
此前濟邦咨詢總經理徐玉環就表示，目前園區開發PPP模式很受地方歡迎，僅在財政部第二批PPP示范項目中片區和園區相關PPP項目數量為10個，投資額約574億元。這些項目特征是涉及行業多，投資金額大，項目周期長，建設內容以基礎設施建設為主，涉及運營環節少。
因此，探索可復制、可推廣的園區開發PPP模式，并形成創新成果的有效轉化，成為園區開發者的重要研究方向。
如何在PPP運作更加開放的市場環境中，建設更多的一流科技園區，張江技術創新區的案例可能具有較好的借鑒意義。
早在1999年，張江高科就策劃實施了中國首個園區PPP案例。彼時上海全市地方財政收入僅為431.8億元，而當年固定資產投資總額需求超過1852億元，為了解決資金和運營的難題，總投資約6.295億元的張江高科技園區內1平方公里的張江技術創新區建設，就采用了“BOO(建設-擁有-運營)”的模式。
9月6日，上海市政府官網發布《本市推廣政府和社會資本合作模式的實施意見》(下稱《意見》)，提出要建立合理的投資回報機制，但同時也要求，在PPP項目合同中，要增加禁止性條款，如不得承諾固定回報及政府托底等。
《意見》稱，PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務和基礎設施項目。上海會優先選擇部分收費定價機制透明、投資規模相對較大、價格調整機制靈活、市場化程度相對較高、需求長期穩定、具備一定現金流的項目進行試點，在總結試點經驗的基礎上，逐步全面推廣。
與之前的實踐相比，葛培健表示，目前推進的PPP項目有三方面不同——項目本身要形成現金流；項目招投標需要市場化的談判；項目要有風險共擔，不能保證盈利。“我們希望借助探索PPP模式的機會，推進產業地產、園區發展的轉型、升級。”
汪時鋒
