多地出限價措施高價地塊“退燒”

專家稱，部分城市收緊房企資金渠道，有利于市池穩(wěn)

在多地調(diào)控措施作用下，10月份以來全國范圍內(nèi)高價地數(shù)量明顯減少。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在22個城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策后，各地土地市場出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。專家認(rèn)為，部分城市開始收緊房企獲得資金的途徑，有利于土地市場逐漸回歸平穩(wěn)。

截至10月24日，10月份以來全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊為15宗、超過5億的地塊有37宗。總價10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌等城市。

對比來看，相比調(diào)控前夕行情火爆的8、9月份，此前全國土地市場持續(xù)多月的高溢價率現(xiàn)象在10月份開始減少。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月份前22天，全國合計成交單宗土地超過10億的地塊達(dá)到了37宗，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了27宗。8月份全月，全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的高價地達(dá)到46宗。

與住宅市場密集的調(diào)控政策相比，土地市場也正在進(jìn)入新一輪深度調(diào)控當(dāng)中。9月30日，北京市在《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中明確提出“強化‘控地價、限房價’的交易方式”。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，“控地價、限房價”政策是為了防止北京高價地和高房價的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，也避免因此推導(dǎo)市場產(chǎn)生房價上漲預(yù)期，催升投資投機(jī)需求。

不僅僅是北京市，10月20日武漢市國土資源和規(guī)劃局掛牌18宗地，針對本批次出讓用地，武漢對其中的多宗地塊限定了最高價，試圖為過熱的土地市場降溫。據(jù)悉，限定了出讓最高價的地塊，在競價達(dá)到設(shè)定的出讓最高價后，將按掛牌文件規(guī)定的方式確定競得人。

10月21日，福建省辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》，要求各市、縣(區(qū))合理確定房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)規(guī)模。其中規(guī)定：商品住宅庫存去化周期小于12個月或房價上漲較快的市、縣，應(yīng)擴(kuò)大商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模；庫存去化周期超過24個月的市、縣，應(yīng)明顯減少商品住宅用地報批、供應(yīng)規(guī)模；庫存去化周期超過36個月的市、縣，須相應(yīng)暫停出讓商品住宅或商業(yè)辦公用地。

此外，為防范地價過快上漲，福建省要求各地可積極探索土地公開出讓新的競爭方式。經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓，土地競價溢價率超過一定比例時，現(xiàn)場拍賣可中止，并采勸限地價，競房價”或“限地價，競配建”等方式確定競得人。也可根據(jù)土地競價溢價率比例，逐階段要求縮短全額付清土地出讓金的時間、提高商品房可銷售的條件等方式確定競得人。

值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上，監(jiān)管方向已經(jīng)開始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。福建省提出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃等融資的資金用于支付土地出讓價款。各級金融監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)土地市常與之類似，上海市日前也出臺了針對企業(yè)拿地資金的監(jiān)管政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從10月份土地市場的成交數(shù)據(jù)來看，說明調(diào)控政策在短期內(nèi)已經(jīng)達(dá)到抑制市場恐慌預(yù)期的效果。他認(rèn)為，房企資金寬裕是導(dǎo)致高價地出現(xiàn)的主要原因，“部分城市開始收緊房企獲得資金的途徑，有利于土地市場逐漸回歸平穩(wěn)”。

“當(dāng)下市場在連續(xù)重磅政策的影響下，已經(jīng)開始明顯降溫”。張大偉說，此前出現(xiàn)土地市場過熱現(xiàn)象將會明顯被抑制，預(yù)計市場未來的調(diào)整期將維持6至9個月。“至于這一輪市場的最終調(diào)整力度，則要看信貸政策的收緊尺度”。