《關于完善住房保障體系、促進房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱“深八條”)自10月4日公布以來，對深圳房地產市場帶來的影響正逐步顯現，這些影響都體現在哪些方面？市場正在呈現出怎樣的變化？10月24日，深圳市房地產研究中心主任王鋒在接受記者采訪時表示，自10月4日“深八條”新政實施以來，深圳樓市總體呈現平穩調整態勢；市場價格明顯回落，新政威力正逐步顯現。

對于“深八條”公布以來的市場表現和未來市場走勢，王鋒主要闡述了四點：一是成交量有所增長，但仍為較低水平；二是房價漲勢明顯得到遏制；三是庫存消化周期趨于合理，需求趨于理性；四是調控作用將進一步顯現，樓市將步入深度調整期。

“深八條”后房價漲勢明顯得到遏制

王鋒首先結合“深八條”公布后的一、二手住宅成交數據，分析了近段時間深圳房地產市場的變化。

他說，先看一手房數據。從新政第1周(10月4日-10月10日)的成交數據看，新建商品住宅成交10.19萬平方米，較前1周增長105.0%；從新政第2周(10月11日-10月17日)的成交數據看，新建商品住宅成交12.15萬平方米，較前1周增長19.2%。兩周成交量，均低于去年周均成交量(12.81萬平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春節周，為15.34萬平方米)。

再看二手房成交數據。新政第1周，二手住宅成交5.14萬平方米，較前1周下降65.2%；第2周，二手住宅成交13.06萬平方米，較前1周增長154.1%。

兩周成交量，均低于去年周均成交量(19.81萬平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春節周，為25.72萬平方米)。

“由此可見，新政后成交量有所增長，但仍為較低水平。”王鋒分析，近期成交量增長主要原因有兩點：一是根據以往經驗，新政出臺后在短時間內都會出現“搶閘交易”(集中網簽、過戶)，大部分成交住宅實際是新政前已簽認購書、繳納定金的住宅，短期成交集中放量，這也反映了政策的積極作用；二是11月8日將上調計稅參考價，為規避稅收成本增加，出現了二手房提前過戶情況。

房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制

王鋒在接受記者采訪時特別強調，新政后，我市住宅價格漲勢已得到明顯遏制，在全國熱點城市中樓市調控效果較為明顯。

王鋒介紹，截至10月18日，深圳月住宅均價為53726元/平方米，低于上月61600元/平方米的均價水平，住宅均價已呈明顯回落態勢。另據國家統計局10月21日發布的70個大中城市房價指數，15個一線和二線熱點城市實施調控新政后，市場明顯降溫，房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制；其中，深圳10月上半月新房價格環比出現下降，降幅為0.3%，房價漲幅居15城市倒數第一位，在全國熱點城市中樓市調控效果最為明顯。

庫存消化周期為10個月市場趨于理性

對于新政后深圳樓市庫存量的變化。王鋒說，目前深圳樓市庫存消化周期趨于合理，需求趨于理性。

王鋒介紹，新政出臺后，市場進入政策消化期，開發商觀望情緒加重，放慢了新盤入市節奏，連續兩周無批準預售項目，但庫存消化周期有所回升。截至10月18日，全市商品住宅庫存為418.58萬平方米，按最近一年月均銷售面積來計算，庫存消化周期為10.0個月，位于9-18個月的合理區間，供求緊張關系有所緩解。此外，新政出臺后，戶籍購房占比為71.04%，與4月至9月(3·25新政出臺后至10·4新政出臺前)占比基本持平；首套購房占比為81.90%，略高于4月至9月占比(上升1.15個百分點)，剛性需求繼續保持主導地位，市場需求趨于理性。

供需雙方陷入觀望市場進入深度調整期

接下來市場的走勢如何？對此，王鋒分析，深圳樓市調控政策的作用將進一步顯現，樓市將步入深度調整期。

王鋒說，根據市房地產研究中心市場監測情況，新政實施后的兩周內，大部分新樓盤的訪客量和成交量下降，新政比市場預期嚴厲；新政后開盤的部分新盤，開盤價低于預售備案價10%，去化率為50%-60%，市場表現較為理性。二手房方面，消費者對后市看空情緒愈加濃厚，業主報價有不斷下調幅度的趨勢，相對放盤租賃，放盤銷售的量有所增多，二手房實際看房量和簽約量也明顯下降；從調查的二手房樣本看，新政兩周內，近7成業主報價出現下調，下調幅度在1%-5%區間段的房源占比為47.5%，下調幅度在5%-10%區間段的房源占比為24.9%。

總體來看，在深圳房價持續高位的壓力下，在“深八條”抑制樓市泡沫的積極作用下，樓市供需各方已進入市場觀望階段，深圳房地產市場將進入深度調整期。(記者徐強)