盡管政策臨陣“變卦”，但不能否認今年是房地產的大年。多家上市房企的銷售數據顯示，今年前三季度房企業績集體進入爆發期。

地產江湖深不可測，兩千億不再是房企銷售神話了。綜合前三季度，恒大銷售金額飆升117.9%至2806億元、萬科銷售金額上升43.7%至2629億元，碧桂園銷售金額增長超過160%至2255.7億元。毫無疑問，今年至少有一家房企銷售金額突破三千億。

2014年綠地銷售金額為2408億元，萬科銷售金額為2151.3億元，率先突破兩千億銷售，帶領行業進入兩千億時代。如今2016年尾聲降至，行業進入三千億時代幾成事實。但調控政策風向已從寬松變為嚴厲，值得關注的問題是，房企銷售額的增長會不會遭遇天花板？從三千億向四千億時代突破需要花費幾年？

房企直奔三千億時代

2016年前三季度，國內房地產市場在貨幣超發、去庫存政策利好等因素的刺激下持續升溫，一線城市和部分二線熱點城市房價、地價快速上漲。最直觀的表現為房企業績暴增，并繼續呈現分化的趨勢。兩千億、千億、五百億以及百億銷售額成為房企進階的分水嶺。

今年前三季度，銷售額突破兩千億的房企有三家，分別是銷售金額排名行業第一位的恒大(03333.HK)、排名第二的萬科(000002.SZ)和排名第三的碧桂園(02007.HK)。行業洗牌，昔日一哥萬科跌至第二名，而去年同期排第三的恒大攀升至榜首，去年同期排名第七的碧桂園拿下第三名。

據恒大于10月10日公布的銷售簡報數據，今年前三季度，恒大累計合約銷售金額約達2805.8億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別為3457.7萬平方米及8115元/平方米，同比2015年分別增長117.9%、106.0%以及5.8%。

萬科三季報顯示，今年已經累計實現銷售金額2629.0億元，同比上升43.7%，累計實現營業收入1170.5億元，同比增長47.1%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤82.6億元，同比增長20.5%。目前，恒大年內累計銷售額已領先萬科約177億，并且單月銷售已經連續三個月超越萬科，領先幅度分別達57%、141%和87%。

而今年前9個月碧桂園銷售額就已經突破2000億元，同比增長超過160%至2255.7億元。去年同期，碧桂園的銷售金額為845.8億元，排名在萬科、綠地(600606.SH)、恒大、保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、萬達(03699.HK)之后。

克而瑞整理的中國房企銷售金額排行榜顯示，今年前三季度銷售金額超過一千億元但又未達到兩千億元的房企是約1733億元的綠地、1570億元的保利地產、1350億元的中海地產。超過500億元但又未達千億的房企主要有905億元的華夏幸福(600340.SH)、875億元的融創中國(01918.HK)、795億元的華潤置地(01109.HK)、783億元的萬達、721億元的金地(600383.SH)、687億元的綠城(03900.HK)、650億元的龍湖(00960.HK)、543億元的首開(600376.SH)、520億元的富力地產(02777.HK)以及510億元的世茂房地產(00813.HK).

小房企之危大房企之機

國泰君安分析師劉斐凡告訴第一財經記者，房企的業績與公司經營戰略、土地儲備、貨源結構有關，一般而言，專注開發房地產的企業會比多元化經營的企業更有優勢、此外，土地儲備豐厚、貨源多數分布在核心城市(區域)的企業銷售業績更好。

盡管行業變化之快如白駒過隙，但多次銷售關口仍由少數幾個標桿房企突破。

2011年，萬科全年業績為1215.4億元，成為行業中第一個銷售破千億的房企；2014年綠地銷售金額為2408億元，萬科銷售金額為2151.3億元，正式突破兩千億銷售大關，帶領行業進入兩千億時代。如今2016年尾聲降至，行業進入三千億時代幾成事實。

從千億到兩千億，行業用了三年；從兩千億到三千億，行業耗時兩年；從三千億到四千億所需耗費市場，仍需打上問號。但很顯然，除了企業本身的經營因素外，銷售業績與政策主宰下的行情周期密切相關。

由于房價飆升、土地市場高溫退溢價率高漲，政策在第三季度末出臺史上最嚴厲的調控政策。中國樓市開始步入深度調整期，繁榮小周期正式宣告結束。全國多個一二線城市輪番出臺政策，從購買名額(限購)、信貸(限貸)、定價(限價)等方面掐緊樓市水龍頭。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，面對調控，大房企有保持淡定的實力。同時，調控期間恰恰是房企低價拿地、吞并重組、大肆擴張的好時間。但是小房企的心態卻是如坐過山車，未消化完去庫存利好又迅速進入調控政策帶來的寒冬之中。在信貸融資渠道不暢通、銷售困難中掙扎。歐陽捷認為，樓市降溫、市場規范最受傷的是中小房企。

歐陽捷認為，樓市氣氛改善很有可能是在2018年。據記者不完全統計發現，今年前九個月，碧桂園、恒大、融創、綠地、萬科、保利、融信中國(03301.HK)、信達(600657.SH)等房企拿地金額已近超過4000億元。其中，融創高歌猛進，單家房企拿地金額將近700億元，9月在東莞黃江拿下的一宗地塊溢價率更是高達689%。

而調控改變了樓市預期，在樓市回暖之前，房企對高價拿下的土地的運營能力、本身的資金成本、企業風險的把握均遭遇政策導致的下行周期的考驗。

不過，世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨則對目前的樓市行情表示樂觀。謝晨對記者表示，“目前調控政策較為漸進溫和，且主要針對一二線城市，因此房地產行業硬著陸可能性不大。此外由于出臺新政的城市需求面堅實，因此政策一旦需要重新調整松綁，未來市場有很大的反彈空間。”

在銷售金額之外，劉斐凡有更多想法。“除了銷售金額之外，房企需注重的問題還有合同銷售的回款質量和銷售質量、負債以及利息成本。目前而言，盡管萬科銷售金額不再是行業第一，但其對于風險的把握、資產負債率的健康以及回款能力仍領先全行業。”