城市有機(jī)更新輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)明顯

住建部報(bào)告指其或成房地產(chǎn)投資新熱點(diǎn)

■本報(bào)記者王崢

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國一、二線城市的新房市場空間已越來越小，核心區(qū)域的高飽和度決定城市發(fā)展只能外溢，滿足核心區(qū)域的市場需求只能依靠存量市場。

而核心區(qū)域的絕對(duì)競爭力在商業(yè)方面尤其明顯，但一線城市核心區(qū)域已不再準(zhǔn)許興建新的商辦項(xiàng)目，使得舊樓改造更是成為必然。從各個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的論壇以及政府研討會(huì)議中，也不難發(fā)現(xiàn)城市更新逐漸成為行業(yè)下一個(gè)風(fēng)口，因?yàn)樗w量足夠大，市場縱深的空間大；從市場機(jī)構(gòu)的角度而言，基于位置的核心，投資風(fēng)險(xiǎn)也相抵可控；從政府稅收以及城市規(guī)劃的角度而言，隨著樓宇硬件以及租客軟件的優(yōu)化，不僅能優(yōu)化城市面貌，且可獲得持續(xù)性稅源。

近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《2016年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》也將關(guān)注重點(diǎn)投向了城市有機(jī)更新。

《報(bào)告》認(rèn)為，未來城市有機(jī)更新的前景廣闊，必將成為房地產(chǎn)投資的永續(xù)產(chǎn)業(yè)，是民間資本投資房地產(chǎn)的新熱點(diǎn)。

輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)明顯

住建部相關(guān)人士指出，城市更新不是一個(gè)新概念，城市從誕生之日起，其不斷發(fā)展的過程就是不斷更新的過程。“我們現(xiàn)在所指城市有機(jī)更新是特指不拆除重建的更新。在我們連續(xù)第六年研究民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的這個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們的判斷是未來城市有機(jī)更新的前景廣闊，必將成為房地產(chǎn)投資的新領(lǐng)域，是民間資本投資房地產(chǎn)的新熱點(diǎn)”。

而在城市有機(jī)更新的過程中，伴隨資產(chǎn)升值趨穩(wěn)，輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。特別是對(duì)于品牌企業(yè)來說，未來城市有機(jī)更新與輕資產(chǎn)模式結(jié)合將有更廣闊的發(fā)展空間。

據(jù)悉，輕資產(chǎn)模式是指企業(yè)投入資本較低，資本收益較高的運(yùn)營模式。其核心理念是用最少的資金(或者最輕的資產(chǎn))去撬動(dòng)最大的資源，賺取最多的利潤。輕資產(chǎn)模式下，將重資產(chǎn)和非核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓或外包出去，主要利用企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)范的流程管理、治理制度、與各方面的關(guān)系、資源獲取和整合能力、企業(yè)的品牌、人力資源、企業(yè)文化等運(yùn)營，依靠輸出品牌、輸出管理擴(kuò)張。輕資產(chǎn)模式和重資產(chǎn)模式是相對(duì)概念。與以自有資本經(jīng)營相比，輕資產(chǎn)模式可以獲得更強(qiáng)的盈利能力、更快的擴(kuò)張速度與更持續(xù)的增長力。

上述住建部人士還表示，“以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行城市有機(jī)更新優(yōu)勢(shì)明顯，不僅能解決品牌企業(yè)擴(kuò)張的資金問題，還能降低資金門檻，減少資金占用、解決城市更新中的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問題，為開展城市有機(jī)更新的品牌企業(yè)提供快速發(fā)展的可能。”

高和資本董事長蘇鑫則表示：“我國一線城市二手房銷量超過新房，率先進(jìn)入存量房時(shí)代，其中蘊(yùn)含的商機(jī)必達(dá)數(shù)萬億級(jí)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時(shí)代已經(jīng)來臨，傳統(tǒng)大型開發(fā)商轉(zhuǎn)型非常困難，未來將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運(yùn)營公司。“

城市更新詮釋輕資產(chǎn)模式

而從目前實(shí)踐看，我國城市有機(jī)更新的輕資產(chǎn)模式可以歸納為長期租賃型、基金持有型、聯(lián)合開發(fā)型和品牌輸出型等類型。

以基金持有型輕資產(chǎn)模式為例，一般通過房地產(chǎn)私募基金或信托投資基金(PE、REITs)持有資產(chǎn)，并成立專門的更新運(yùn)營企業(yè)負(fù)責(zé)改造和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作。

如高和資本，其為投資者提供“資產(chǎn)精裝修”的服務(wù)解決方案，通過物業(yè)更新改造和資產(chǎn)管理提升租金水平、租客品質(zhì)，并提供金融服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)投資者收益最大化。在對(duì)上海靜安高河大廈的改造中，高和資本主要做了如下工作：第一是裝修改造，對(duì)項(xiàng)目外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等進(jìn)行全方位改造，所有硬件設(shè)施均為符合最新標(biāo)準(zhǔn)的配置；第二是租賃管理，統(tǒng)一出租管理和物業(yè)監(jiān)管，包括購買客戶按承諾委托指定的出租顧問公司出租、購買客戶授權(quán)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)代表投資人對(duì)物業(yè)管理公司監(jiān)管等。

改造后上海靜安高和大廈的租金從4元/平方米/天，躍升至7元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽(yù)為上海寫字樓市場租金增長最快的項(xiàng)目。

類似的還有新派公寓，其北京CBD店周邊類似每套住房月租5000元，但新派公寓能賣到月租7500元，那么多出來的2500元就是產(chǎn)品溢價(jià)，是人們對(duì)新派公寓品牌裝修改造、高效服務(wù)的認(rèn)可。

有業(yè)內(nèi)人士則指出，城市有機(jī)更新比拆建難度更大，而輕資產(chǎn)模式能運(yùn)用多方優(yōu)勢(shì)，通過資產(chǎn)、資源、資本的配置優(yōu)化，解決資金和產(chǎn)權(quán)問題，滿足創(chuàng)新要求，提高投資效率，增加優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場空間，加快城市有機(jī)更新的實(shí)施。