樓市調(diào)控新政滿月，一些中小房企面臨經(jīng)營(yíng)壓力。中國(guó)證券報(bào)記者梳理上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等五家產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，且中小房企居多。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前不少房企通過(guò)股東借款、房地產(chǎn)基金、存量資產(chǎn)證券化等方式來(lái)維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，隨著融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來(lái)越大的壓力，未來(lái)不排除會(huì)出現(xiàn)一波中小房企倒閉潮。

中小房企“甩包袱”

記者梳理信息發(fā)現(xiàn)，10月房地產(chǎn)股權(quán)、項(xiàng)目掛牌案例大增，共17例，為今年以來(lái)單月高點(diǎn)，而今年1-10月僅為34例。

從掛牌主體來(lái)看，中小房企居多，且大多地處二三線城市，由當(dāng)?shù)貒?guó)資控股，業(yè)務(wù)集中于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。專家認(rèn)為，每次調(diào)控都是個(gè)洗牌過(guò)程，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，純商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)項(xiàng)目需要的資金“硬件”越來(lái)越高，中小房企越來(lái)越難以滿足要求。此輪調(diào)控收緊了房企融資途徑，一些實(shí)力不濟(jì)的中小開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)賣地、賣項(xiàng)目等方式來(lái)自救，甚至退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。未來(lái)可能出現(xiàn)一波中小房企倒閉潮。

數(shù)據(jù)顯示，不少房企股東選擇將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。比如，10月，山東海化房地產(chǎn)有限公司、北京瑞達(dá)世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、萊陽(yáng)景豐置業(yè)有限公司、上海寶納園置業(yè)發(fā)展有限公司等9家房企擬轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

還有部分企業(yè)尋求合作開(kāi)發(fā)、攤薄成本。比如，廣州市番禺區(qū)禺城建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司以及廣州市番禺區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司都明確表示，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)方式征集合作方共同開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

專家稱，股權(quán)交易中心并不公布買方信息，所以收購(gòu)此類股權(quán)的買方有多重可能。業(yè)內(nèi)人士解釋，有一定土地項(xiàng)目的中小房企股權(quán)更受青睞，一般會(huì)被當(dāng)?shù)氐拇笮兔駹I(yíng)開(kāi)發(fā)商收入囊中，沒(méi)有土地項(xiàng)目而負(fù)債率較高的房企基本上無(wú)人問(wèn)津，最終可能是破產(chǎn)。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)格局，大型開(kāi)發(fā)商仍在不斷擴(kuò)大規(guī)模。比如，保利地產(chǎn)等龍頭房企通過(guò)并購(gòu)等方式獲得了大量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目，僅上半年保利地產(chǎn)通過(guò)項(xiàng)目并購(gòu)方式獲取的土地資源共19個(gè)，占比53%，并且主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對(duì)稀缺的地區(qū)。

此外，融創(chuàng)等房企通過(guò)股權(quán)并購(gòu)等方式?jīng)_擊一線房企行列，擬收購(gòu)聯(lián)想旗下的融科智地，并入股金科地產(chǎn)，其負(fù)債率已超100%。目前，A股上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率在77%左右。

房企融資壓力大

融資壓力大是導(dǎo)致部分中小房企出局的原因之一。在目前銷售回款減速、公司債發(fā)行趨緊等背景下，開(kāi)發(fā)商特別是負(fù)債率較高企業(yè)的融資壓力不可謂不大。

據(jù)了解，上交所擬對(duì)房地產(chǎn)及鋼鐵、煤炭過(guò)剩行業(yè)的公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購(gòu)置土地。上海市規(guī)定銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。深圳市明確了金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要嚴(yán)查企業(yè)和個(gè)人購(gòu)買商品住房用地資金的來(lái)源。

“部分房企原有融資計(jì)劃或暫停，融資目標(biāo)難以兌現(xiàn)，資金鏈偏緊。”專家稱，資金成本肯定會(huì)上升，特別是如果不能發(fā)行低成本的公司債，銀行資金和信托資金的高利率將明顯拉升財(cái)務(wù)成本。另外，銷售壓力增大，部分房企需要加快現(xiàn)金回籠，不排除部分項(xiàng)目降價(jià)。

開(kāi)發(fā)商也在想各種辦法應(yīng)對(duì)。歐陽(yáng)捷稱：“當(dāng)下融資渠道收窄，銀行貸款又將成為開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，信托資金也會(huì)成為香餑餑。”另外，房地產(chǎn)基金融資，包括創(chuàng)新的資產(chǎn)證券化融資或?qū)⒊蔀槲磥?lái)房企融資的關(guān)注點(diǎn)。

比如，某房企由于拿地壓力增大，便采取合伙基金的方式來(lái)籌措資金。自身作為普通合伙人出30%的資金，而另外70%的資金從其他券商或其他資管計(jì)劃里獲得。同時(shí)，作為基金管理方，又以委托貸款的方式貸給自己所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。這樣便用小規(guī)模的資金撬動(dòng)了大規(guī)模的“地王”。

某房企人士坦言：“當(dāng)下融資確實(shí)較先前更困難。今年發(fā)債總量太大，目前審查更嚴(yán)格，甚至有一些已經(jīng)暫緩。當(dāng)下拿地更多的是使用自有資金和股東借款。”

專家認(rèn)為，未來(lái)存量資產(chǎn)證券化和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)現(xiàn)金流的證券化或成為熱點(diǎn)。商業(yè)租金是較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可提前通過(guò)證券化方式將其變現(xiàn)。同時(shí)，杠桿基金也會(huì)成為開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，在融資困難時(shí)，基金可以解決銀行不敢貸款的問(wèn)題。例如，世茂地產(chǎn)聯(lián)合成立了物業(yè)費(fèi)抵押計(jì)劃和尾款回收計(jì)劃；萬(wàn)科則推出公募REITs和房地產(chǎn)抵押貸款證券化等。

需注意的是，部分房企的融資成本在抬升。在光大控股房地產(chǎn)投資及基金募集負(fù)責(zé)人潘穎看來(lái)，融資成本需從兩個(gè)角度來(lái)看待。一方面，資本市場(chǎng)做了一些監(jiān)管調(diào)控，融資渠道肯定會(huì)受影響；另一方面，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性仍比較高，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率在不斷下降，資金追逐資產(chǎn)的沖動(dòng)仍存。

面臨新一輪洗牌

專家認(rèn)為，本輪融資收緊的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拐點(diǎn)同時(shí)出現(xiàn)，兩個(gè)拐點(diǎn)會(huì)使房企銷售受到影響，也會(huì)使得企業(yè)面臨不適應(yīng)和較尷尬的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

中小房企的不適應(yīng)將直接導(dǎo)致其出局，而大企業(yè)由于擁有更好的融資能力、運(yùn)營(yíng)能力會(huì)相對(duì)受益。“經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)可以在低位‘撿漏’，通過(guò)并購(gòu)做大做強(qiáng)。”專家說(shuō)。

主動(dòng)適應(yīng)調(diào)控和市場(chǎng)變化是開(kāi)發(fā)商的共同選擇。這首先體現(xiàn)在拿地策略上，由于前期土地市場(chǎng)活躍，相關(guān)政策不斷收緊，房企在拿地方面也出現(xiàn)了明顯變化。一位中型房地產(chǎn)公司市場(chǎng)總監(jiān)坦言，公司的地王項(xiàng)目已采取合作開(kāi)發(fā)模式，以此來(lái)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，拿地則會(huì)優(yōu)選風(fēng)險(xiǎn)可控城市和區(qū)域。

專家表示，進(jìn)入下半年，一些開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始適當(dāng)?shù)乜刂骑L(fēng)險(xiǎn)，盡量回避以拍賣形式獲取土地，更加專注于通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目和舊城改造來(lái)獲取土地。

專家認(rèn)為，后續(xù)房企或?qū)?huì)把重心放到京津冀、長(zhǎng)三角等核心都市圈周邊的三四線城市。一方面產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，另一方面又能承擔(dān)需求外溢。既不會(huì)受政策影響，也不會(huì)像三四線城市調(diào)控壓力較大。

目前，土地市場(chǎng)有所降溫。專家稱：“前期熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的瘋狂，令大家很焦慮。一些熱點(diǎn)城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而樓面價(jià)達(dá)3-5萬(wàn)元/平方米，房地產(chǎn)已經(jīng)變成了純粹的金融產(chǎn)品。但未來(lái)土地市場(chǎng)可望降溫，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也可能得到有效控制。”

專家表示，很多企業(yè)也不愿在此時(shí)再去拿“地王”，瘋狂拿地可能會(huì)受到資金審查。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，首先是要量力而行，按照資金實(shí)力來(lái)經(jīng)營(yíng)；其次是要準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)周期，市場(chǎng)降溫時(shí)并非不能拿地，關(guān)鍵是要避免拿地后出現(xiàn)融資困難的問(wèn)題。