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自“9·30”新政出臺(tái)后，北京樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)。10月28日，“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式正式落地，海淀及大興的四宗地塊具體限價(jià)公布。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這樣的土地交易方式不僅影響地塊周邊的新房和二手房市場，平抑之前漲幅較高的房價(jià)還能增加中效型產(chǎn)品的供應(yīng)，一定程度上緩解了北京樓市供需矛盾，尤其是新房市場中效型的缺失。此外，土地尚未出讓就鎖定未來的銷售價(jià)格，這會(huì)影響購房者對(duì)于未來北京房價(jià)的預(yù)期，利于北京房價(jià)逐漸回歸理性。但對(duì)于之前高價(jià)拿地的房企而言，卻是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

9月30日，北京市政府提出“控地價(jià)、限房價(jià)”的土地出讓方式，稱在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

10月13日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)發(fā)布海淀區(qū)、大興區(qū)四宗地塊出讓補(bǔ)充公告，明確四宗地塊將采用“控地價(jià)、限房價(jià)”的方式掛牌出讓：“在競價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后，將競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。”

10月28日，北京市規(guī)土委就上述四宗地塊發(fā)布第二次補(bǔ)充公告，進(jìn)一步明確了具體的銷售限價(jià)，海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷售均價(jià)不超過5.34萬元/平方米、最高單價(jià)不超過5.61萬元/平方米；大興黃村地塊銷售均價(jià)不超過5.58萬元/平方米、最高單價(jià)不超過5.85萬元/平方米。補(bǔ)充公告還強(qiáng)調(diào)，商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。商品住房取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后五年內(nèi)不得出售。

“控地價(jià)、限房價(jià)”的土地出讓方式提出以來備受社會(huì)關(guān)注，這一政策的落地也會(huì)對(duì)北京樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，尤其是限房價(jià)地塊的周邊區(qū)域樓市。此次“控地價(jià)、限房價(jià)”的地塊中，有三宗位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地，具體銷售限價(jià)公布后，海淀西北旺板塊過高的二手房價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)。

以東馨園小區(qū)為例，北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，新政落地后，該小區(qū)最新委托出售的兩套房源報(bào)價(jià)相較以前均有回落，一套報(bào)價(jià)為6.6萬元/平方米，另一套報(bào)價(jià)僅6萬元/平方米。中介表示，“之前業(yè)主在報(bào)價(jià)時(shí)幾乎都是7萬元/平方米以上，這兩天新上的幾套房子報(bào)價(jià)明顯有所降低”。

據(jù)上述中介人員介紹，近一年來，海淀西北旺板塊的二手房價(jià)格上漲幅度較高，目前該區(qū)域內(nèi)二手房均價(jià)已將近7萬元/平方米，年代較新配套較好的次新房價(jià)格已高達(dá)8萬-9萬元/平方米。

不過，正是由于房屋價(jià)格較高，近幾個(gè)月該區(qū)域二手房成交量不斷萎縮，限房價(jià)地塊落實(shí)后，對(duì)區(qū)域內(nèi)交易量及過高房價(jià)有明顯抑制作用，從目前門店情況來看，買方大多推遲購房計(jì)劃，賣方已開始下調(diào)房屋價(jià)格。

與較為自由的二手房市場不同，面對(duì)新政沖擊，新房項(xiàng)目陷入“定價(jià)難”的窘境。以海淀永豐三宗被限房價(jià)的地塊為例，緊鄰這三宗地塊就有兩個(gè)新房項(xiàng)目，分別是冠城大通百旺府和首創(chuàng)天閱西山，新政的落地增加了兩個(gè)項(xiàng)目的入市難度。

冠城大通百旺府銷售人員表示，該項(xiàng)目6月開盤均價(jià)在6萬元/平方米，目前無房源可售，需等到預(yù)售許可證下來才能開盤，具體售價(jià)以備案價(jià)格為準(zhǔn)。談及限房價(jià)地塊入市對(duì)項(xiàng)目的影響，該銷售人員稱，“限制房價(jià)的措施對(duì)項(xiàng)目影響較大，一方面是儲(chǔ)蓄客源的流失，另一方面項(xiàng)目備案價(jià)格通過難度加大，會(huì)延緩取得預(yù)售許可證的時(shí)間”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海淀永豐三宗限房價(jià)地塊的入市，對(duì)昔日首創(chuàng)拿下的西北旺高價(jià)地項(xiàng)目影響比較大，盡管首創(chuàng)天閱西山產(chǎn)品定位是高端大戶型產(chǎn)品，與限價(jià)地塊執(zhí)行“9070”政策的效型產(chǎn)品不同，但是限房價(jià)地塊僅5.3萬元/平方米的售價(jià)還是會(huì)影響購房者對(duì)周邊房價(jià)的預(yù)期。

去年首創(chuàng)以4.3萬元/平方米的樓面價(jià)格拿下西北旺高價(jià)地項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目單價(jià)有望沖擊10萬元/平方米，如今看來，首創(chuàng)天閱西山不僅難以高價(jià)入市，項(xiàng)目的銷售進(jìn)度也將受到影響。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前首創(chuàng)天閱西山項(xiàng)目售樓處已經(jīng)封閉，暫時(shí)不接待購房者，何時(shí)開放仍未可知。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“控地價(jià)、限房價(jià)”土地競價(jià)方式的改變，給周邊在售和即將上市的項(xiàng)目重重一擊，特別是限定了地塊中商品住宅的最高價(jià)格，意味著30%的大戶型產(chǎn)品也將限定價(jià)格上限。周邊的高價(jià)盤將面臨著位置接近、配套趨同、戶型面積相似的競品帶來的銷售沖擊，但定價(jià)卻要比競品高出30%-40%。

“土地尚未出讓，就已經(jīng)鎖定了未來的銷售價(jià)格，這在很大程度上影響了購房者對(duì)于未來房價(jià)的預(yù)期”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式的落地，能促使未來兩年北京商品房價(jià)格不會(huì)有較大的漲幅，導(dǎo)致北京房價(jià)回歸理性。

值得注意的是，這四宗地塊均實(shí)施“9070”政策，入市后將增加大量平價(jià)住宅，極大影響周邊市常中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，剔除自住房、公租房外，幾宗地塊純商品住宅面積約為50萬平方米，將合計(jì)供應(yīng)4410套面積在90平方米以下的房源、1260套大戶型房源。

此外，“控地價(jià)、限房價(jià)”直接打擊了開發(fā)商拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性。四宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價(jià)均在2萬-3萬元左右，剔除配建基本都在3萬元左右，最高限價(jià)在5.34萬-5.58萬元，可以說完全杜絕了地王的可能性。過去開發(fā)商拿高價(jià)地的目的是將來可以高價(jià)銷售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價(jià)之后，使得這一目的不可能實(shí)現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價(jià)模式從過去的銷售預(yù)期定價(jià)模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r(jià)。這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價(jià)地。

“產(chǎn)品規(guī)劃、精裝標(biāo)準(zhǔn)、公共部分以及物管服務(wù)，整體品質(zhì)的升級(jí)如何能讓購房者心甘情愿地多付出30%-40%的購房成本，成為高價(jià)盤們需要自省的新課題。而當(dāng)‘控地價(jià)、限房價(jià)’地塊的供應(yīng)由點(diǎn)及面，這也將成為擺在曾高價(jià)拿地的開發(fā)商面前共同的問題，如何破解需要智慧，更需要時(shí)間。”郭毅如是說。