想談兩個(gè)問(wèn)題，一是小型房企為什么不會(huì)消失；二是小型房企通過(guò)怎樣的調(diào)整才能立足于市場(chǎng)。

張翔當(dāng)前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)回升；熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。部分觀點(diǎn)認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，業(yè)內(nèi)并購(gòu)的浪潮已經(jīng)來(lái)臨，寡頭時(shí)代即將到來(lái)，小型房企面臨巨大的生存壓力。筆者認(rèn)為優(yōu)秀的小型房企不會(huì)消失，反而會(huì)通過(guò)適當(dāng)?shù)淖晕艺{(diào)整，在市場(chǎng)上做優(yōu)做強(qiáng)。

接下來(lái)，想談兩個(gè)問(wèn)題，一是小型房企為什么不會(huì)消失；二是小型房企通過(guò)怎樣的調(diào)整才能立足于市場(chǎng)。

關(guān)于小型房企為什么不會(huì)消失，主要有三點(diǎn)原因：

首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，小型房企是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。茂密的森林不光有老虎、獅子，還有數(shù)量龐大的鳥(niǎo)類(lèi)與昆蟲(chóng)，它們共同組成一個(gè)完善的生態(tài)體系；我國(guó)日漸成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅需要體量巨大的千億級(jí)房企，還需要管理靈活、決策迅速的小型房企。尺有所短，寸有所長(zhǎng)。大型房企可以靠著充裕的現(xiàn)金流量、較低的開(kāi)發(fā)成本在市場(chǎng)上攻城掠地；小型房企也可以發(fā)揮獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，專(zhuān)攻細(xì)分市場(chǎng)，闖出一片自己的天地。比如，有的小型房企專(zhuān)注于特定區(qū)域的養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑地產(chǎn)，取得了不俗的業(yè)績(jī)。有的小型房企專(zhuān)注于景觀絕佳的小型地塊的高端開(kāi)發(fā)，去化速度和利潤(rùn)率都比較理想。

其次，歷史數(shù)據(jù)表明，小型房企的數(shù)量呈周期性變化，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情波動(dòng)存在正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)低谷時(shí)，小型房企會(huì)通過(guò)業(yè)務(wù)調(diào)整，規(guī)避行業(yè)寒冬；當(dāng)市場(chǎng)逐漸繁榮，大地回春，小型房企則呈燎原之勢(shì)，數(shù)量猛增。

另外，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，成熟的市場(chǎng)總是處于完全競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，不會(huì)排斥優(yōu)秀的小型參與者。不論是汽車(chē)行業(yè)、金融行業(yè)，還是服裝行業(yè)，不同品牌、不同規(guī)模的商家共同參與，整個(gè)市場(chǎng)才能穩(wěn)定、繁榮。目前為止，所有調(diào)控政策均未明確體現(xiàn)政府管控小型房企發(fā)展的意圖；同時(shí)，畸形的寡頭市場(chǎng)也不利于政府對(duì)整個(gè)行業(yè)的調(diào)控，所以在我國(guó)，地產(chǎn)寡頭時(shí)代過(guò)去沒(méi)有，未來(lái)也不會(huì)有。

關(guān)于小型房企通過(guò)怎樣調(diào)整才能立足于市場(chǎng)，做優(yōu)做強(qiáng)，筆者歸納為以下五個(gè)“堅(jiān)持”：

一是堅(jiān)持“適度、適量、適合”的拿地策略，避免與大型房企正面競(jìng)爭(zhēng)，力求做到少拿地，拿好地。對(duì)于大體量、不成熟、開(kāi)發(fā)慢、去化難的土地，哪怕是成本再低，也要拒絕；對(duì)于核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，尤其是小面積優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，一定要積極爭(zhēng)取。比如，有的小型房企低總價(jià)拍得熱點(diǎn)城市的核心袖珍地塊，通過(guò)準(zhǔn)確定位、快速開(kāi)發(fā)，房源部分出售，部分自持，取得了很好的利潤(rùn)。有的小型房企通過(guò)在知名景區(qū)、交通樞紐附近開(kāi)發(fā)特色地產(chǎn)項(xiàng)目，并針對(duì)特定區(qū)域的特定群體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，雖然項(xiàng)目規(guī)模較小，但是差異化優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)績(jī)較為理想。

另外，行業(yè)并購(gòu)不僅僅是大型房企間的游戲，小型房企也要積極尋求并購(gòu)商機(jī)，探索多元化拿地方式。比如，多家小型房企可以聯(lián)合起來(lái)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)，這樣既能把握市場(chǎng)機(jī)遇，低成本獲取稀缺土地資源，又能減少資金壓力，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。小型房企還可以通過(guò)展示自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在特定區(qū)域與大型品牌房企聯(lián)合獲取土地資源，共同開(kāi)發(fā)。

二是堅(jiān)持“小而精”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念，與大型房企差異化競(jìng)爭(zhēng)。積極借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)精品小型地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確把握細(xì)分市場(chǎng)的需求特征，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、業(yè)主使用及服務(wù)運(yùn)營(yíng)等方面作到特色鮮明、創(chuàng)新實(shí)用，力求對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體產(chǎn)生強(qiáng)大吸引力。比如，有房企開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)城市的小型高端低密度景觀社區(qū)，通過(guò)補(bǔ)貼商家的方式，在小區(qū)內(nèi)先行引進(jìn)知名品牌的餐廳、便利店、洗衣房等配套設(shè)施，保證了業(yè)主的生活品質(zhì)，潛在客戶(hù)排卡積極；有房企在其開(kāi)發(fā)的中檔商務(wù)辦公樓旁配套建設(shè)便捷酒店和快餐消費(fèi)賣(mài)場(chǎng)，服務(wù)辦公樓入駐人群，去化作用明顯；有房企通過(guò)簽約專(zhuān)業(yè)性知名品牌物業(yè)，提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大增。

三是堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)理念。在行業(yè)低谷期盡量保證公司流動(dòng)性充裕，積極拓展不同的融資模式，多渠道爭(zhēng)取中長(zhǎng)期信貸支持，這是企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的根本保障。小型房企可以積極與地方性、區(qū)域性金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，靈活運(yùn)用各種信貸政策，為自身的發(fā)展準(zhǔn)備好充足的過(guò)冬口糧。

四是堅(jiān)持“錙銖必較”的成本控制理念。在機(jī)構(gòu)管理上適度調(diào)整人員規(guī)模，對(duì)于成本一直居高不下的非核心部門(mén)主動(dòng)推行外包；在工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)推廣等各項(xiàng)環(huán)節(jié)上精細(xì)考核成本，避免浪費(fèi)，積極探索整個(gè)項(xiàng)目的低成本推廣路徑。有的小型房企積極借鑒熱銷(xiāo)樓盤(pán)的經(jīng)典戶(hù)型，通過(guò)后期的調(diào)整優(yōu)化，節(jié)約了不少設(shè)計(jì)費(fèi)用。有的小型房企為控制營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，通過(guò)針對(duì)特定人群的線上推廣或者線下口碑傳播，以小博大，去化速度得到了保證。

五是堅(jiān)持“靈活多變”的經(jīng)營(yíng)理念，積極探索聯(lián)合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目代建、輕資產(chǎn)輸入、小型PPP等開(kāi)發(fā)形式；根據(jù)市場(chǎng)行情合理制定銷(xiāo)售策略，準(zhǔn)確把握銷(xiāo)售節(jié)奏，保證企業(yè)利潤(rùn)最大化；同時(shí)，對(duì)于非核心利潤(rùn)項(xiàng)目要積極退出，及時(shí)變現(xiàn)，避免浪費(fèi)企業(yè)過(guò)多資源。

最后，在全球主流觀點(diǎn)看多中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的大背景下，我們有理由相信，優(yōu)質(zhì)小型房企作為行業(yè)不可或缺的重要組成部分，一定會(huì)戰(zhàn)勝市場(chǎng)，逆流而上。