杜絕“地王”誕生北京宅地出讓給開發(fā)商出了一道奧數(shù)題

張鳳玲

數(shù)天后，北京市將拍出8幅經(jīng)營性用地，其中有4幅土地因含有住宅用地而備受矚目。

這4幅土地包括海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地的海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的大興黃村21號地塊。

其受矚目原因有二：一是4幅地賣出方式全部采取“限房價、競地價”方式；二今年以來，北京已經(jīng)多個月未有住宅用地供給。

在限房價上，海淀永豐的3幅土地標準類似，商品房均價每平方米不超過5.34萬元，最高單價不超過每平方米5.61萬元；而大興黃村土地要求商品房均價每平方米不超過5.58萬元，最高單價每平方米不超過5.85萬元。

經(jīng)濟觀察報記者從開發(fā)商手中獲得的上述土地競拍規(guī)則文件顯示，在地價的限制上，賣地方設置了一個相比過去更為復雜的競拍規(guī)則，包括設置上限、競拍自持比例，來防止拍出地王。一位本地上市房企人士評價說，這是一道奧數(shù)題。據(jù)悉，一些準備競拍的開發(fā)商為制定拍地方案請來了保險公司的精算師。

一道奧數(shù)題

上述“限房價、競地價”的4塊地塊，目前已進入掛牌進程。不過，經(jīng)濟觀察報獲悉：截至目前，多家有意拍地的開發(fā)商尚未對這些土地報價。實際上，往常的北京土地掛牌，開發(fā)商通常在現(xiàn)場競價的一周前就完成報價。

“我們相中海淀永豐的19號地塊，暫未出價的原因是買地難度較高，現(xiàn)在在拼直覺、智商、計算競爭對手、揣摩賣家心理，誰都不敢先下賭注。”某上市房企拿地負責人透露，這次拍地類似于打21點(撲克游戲)，你需精準地搞對所有的加牌點、停牌點、賭倍點、分牌點和投降點。

前述土地競拍規(guī)則文件顯示，4幅土地采取的是“限房價、競地價”，開發(fā)商要想順利獲取需要邁過數(shù)道門檻。

首先，4幅土地，政府均設定了一個報價上限。開發(fā)商的報價一旦高于價格上限，政府則宣布直接進入下一個競拍環(huán)節(jié)。

接下來的環(huán)節(jié)是對某一地塊住宅部分建面的自持比例進行競拍。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，開發(fā)商的競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍，價高者得。但是一旦有兩個以上的競拍者都愿意100%自持。競拍又將進入下一個環(huán)節(jié)——商辦自持競拍。

上述4幅土地中，海淀永豐19號、20號地塊有商辦部分，而海淀永豐18號地塊和大興黃村21號地塊沒有商辦部分因此自動跳過這一環(huán)節(jié)。

在商辦自持競拍環(huán)節(jié)，同樣，起拍面積是該地塊商辦部分總建面的2%，競拍階梯也是1%的整數(shù)倍，競拍時間是5分鐘1次，價高者得。但當有兩家及以上開發(fā)商表示愿意全部自持商辦部分。10天后，進入技術標競選環(huán)節(jié)。

這輪競選中，非常重要一點：若地上建筑面積≥10萬平方米的商品房，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥60%；若地上面積≤10萬平方米且地上建筑面積≥5萬平方米，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥40%。

文件中還提及的三點指出：

一是若開發(fā)商想繞過競拍自持商品房、自持商辦房的競拍，可直接提交商辦、商品房均是100%自持的申請書，參與到高標準商品住宅建設方案投報階段。

二是海淀永豐18號地塊和大興黃村21號地塊交易規(guī)則相同，海淀永豐19號地塊和海淀永豐20塊地塊交易規(guī)則相同，但前兩者沒有自持商辦用地競拍環(huán)節(jié)。

三是，政府尚未明確規(guī)定住宅自持部分的自持時間，而規(guī)定商辦部分的自持時間是至少20年。

不出地王

據(jù)統(tǒng)計，北京2016年前10月只拍出了23塊土地，賣地收入僅為300多億元，而位居二線城市的南京、杭州同期賣地收入均超出千億元。從地方財政收入和土地供應指標雙重考量，當?shù)囟加懈邇r賣地的沖動。

從地理位置來看，海淀3塊土地和大興黃莊都是有望賣出高價的地塊，政府為何設置如此復雜的門檻？

業(yè)內(nèi)人士分析，這種賣地方式，可以對沖開發(fā)商拿高價地的預期和積極性，既杜絕了北京誕生地王的可能性，又讓北京市獲得賣地收入，“限房價、競地價”方式，捆綁自持房屋比例，讓北京告別高地價、高房價的模式。

另外一方面，增加自持比例不允許對外散售，讓開發(fā)商告別“快周轉(zhuǎn)”模式，對開發(fā)商資金要求高，地塊進入拼土地成本定價、拼資金周轉(zhuǎn)率階段。“不拿地，就沒活干，企業(yè)就錯失北京市場，拿地，拼自持比例，拼自持比例其實就是拼建筑成本、資金成本等等。”前述上市房企拿地負責人稱，海淀區(qū)平均每年新盤簽約套數(shù)在2000套上下，現(xiàn)在海淀新樓盤均價已接近每平方米7萬元，海淀區(qū)市場較大，這3塊土地市場潛力價值大。

2016年前11月在北京拿地的前20強企業(yè)只有綠地、招商地產(chǎn)、中鐵、龍湖，其他房企在北京顆粒無收，目前北京新建商品房交易已到歷史低點，眾多房企陷入焦慮狀態(tài)，目前各大房企正在拼命研究這道奧數(shù)拿地題目，“我們已有10名精算師專心計算這塊土地。”某金融集團不動產(chǎn)相關負責人說。

入市猜想

海淀永豐18號、海淀永豐19號、海淀永豐20號和大興黃村21號住宅總面積約70萬平方米，剔除約10萬平方米配套后，住宅用地約60萬平方米。

這些土地入市會帶來怎樣的市場結(jié)果？

市場人士分析，在北京市政府執(zhí)行嚴格房地產(chǎn)調(diào)控背景下，北京賣地的結(jié)局無非有四種：一：開發(fā)商觸摸到最高價，商住和辦公全部100%自持；二：開發(fā)商觸摸到最高價，商住自持一定比例，不參與到辦公自持比例；三：開發(fā)商觸摸不到最高價就成交；四：流拍。

在北京土地市場5月出現(xiàn)0塊土地供應背景下，出現(xiàn)結(jié)局三和結(jié)局四概率極小，最關鍵的是第二種結(jié)局。

“第一種結(jié)局就是拼誰土豪，誰有錢；第二種結(jié)局取決于開發(fā)商要找到政府調(diào)控的平衡點，什么是調(diào)控平衡點？賣地不虧錢，賺錢，又不誕生地王，最關鍵是房價賣得也不貴。”前述金融集團不動產(chǎn)部門相關人士說，不為難政府，不為難房價，才能不為難自己。

這種新的賣地形式，最后會給北京樓市帶來怎樣的影響？

按照80平方米和120平方米來區(qū)分小戶型、大戶型，兩類住宅的建設面積比例7：3，在現(xiàn)有地塊面積情況下，海淀區(qū)會添加約3000套小戶型房子，約900套大戶型房子，大興會添加約1000套小戶型房子，300套大戶型房子，總共約5000套房屋，相當于北京市年度成交的8%左右，一定程度上可以對沖北京房屋供小于求的局面，尤其是改善海淀區(qū)供小于求的局面。

“這是沒有考慮外力的理想結(jié)果，關鍵看開發(fā)商自持比例，若自持比例過高，那么開發(fā)商就需要這些項目建成豪宅，慢慢等政策松綁。既可以政治正確，又沒有誕生地王，開發(fā)商也不用扣成本；要么就嚴格遵守限房價、競地價，在銷售產(chǎn)權上做文章。”某上市房企營銷總監(jiān)分析。

一些業(yè)內(nèi)人士認為這種交易方式后期有可能會做調(diào)整，對此，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會回應經(jīng)濟觀察報表示：“一是補充公告具備同等效力；二是外界傳言可能不會嚴格執(zhí)行新的交易規(guī)范的說法不對，必須嚴格執(zhí)行。”